Lưu ý khi mua tài sản là công trình xây dựng thông qua thi hành án

1. Công Trình Xây Dựng có khả năng chưa đủ điều kiện được bán theo quy định mới của Luật Đất Đai 2024

Do có sự thay đổi về pháp luật đất đai, Công Trình Xây Dựng có khả năng không đủ điều kiện để được chuyển nhượng, dù là thông qua hình thức bán đấu giá thi hành án. Cụ thể như sau: 

Giai đoạn Luật Đất Đai 2013 có hiệu lực, điều kiện để bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm theo quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự chỉ là tài sản được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật1.  

Tuy nhiên, theo Điều 46.1 Luật Đất Đai 2024, để được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, tài sản này phải đáp ứng điều kiện gồm: (1) tài sản được tạo lập hợp pháp và (2) tài sản đã được đăng ký theo quy định của pháp luật (3)…. “Được đăng ký” được hiểu là quyền sở hữu với tài sản trên đất đã được đăng ký với cơ quan quản lý đất đai và được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. 

Điều 46. Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm 

1. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.

Thực trạng hiện nay, ngân hàng cho thế chấp tài sản là công trình xây dựng hình thành trong tương lai, theo đó, có rất nhiều công trình xây dựng dở dang là tài sản bị đưa ra phát mãi bán đấu giá. Như vậy, với quy định mới của Luật Đất Đai 2024, các trường hợp này chưa đủ điều kiện để bán. 

2. Liên quan Quyền Sử Dụng Đất 

2.1 Quyền tiếp tục thuê đất 

Căn cứ Khoản 3 Điều 46 Luật Đất Đai 2024, bên mua tài sản gắn liền trên đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm thì tiếp tục được thuê đất đó với mục đích sử dụng và trong thời hạn thuê như hợp đồng thuê cũ. 

Điều 46. Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm 

3. Người mua tài sản gắn liền với đất hoặc mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn sử dụng đất còn lại, được tiếp tục khấu trừ tiền đã ứng trước mà chưa được khấu trừ quy định tại điểm b khoản 2 Điều này và phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của Luật này.

2.2 Thủ tục để tiếp tục thuê đất 

Luật đất đai không có quy định cụ thể về thủ tục cho thuê đất với bên mua tài sản thông qua đấu giá thi hành án, do đó, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất khi mua tài sản gắn liền với đất thông qua trúng đấu giá tài sản thi hành án giống như trường hợp mua tài sản trong giao dịch thông thường.  

Theo quy định khá rõ ràng của Luật Đất Đai 2013, UBND sẽ tiến hành thu hồi đất của bên thuê hiện tại trước khi ký hợp đồng thuê đất mới với bên mua. Tuy nhiên, theo Luật Đất Đai 2024, hiện chưa rõ UBND còn cần tiến hành thủ tục thu hồi đất hay không. 

(i) Theo quy định của Luật Đất Đai 2024, quy trình đăng ký biến động quyền sử dụng đất được thực hiện như sau: 

• Bên mua nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai (“VPĐKĐĐ”). 

• VPĐKĐĐ kiểm tra điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. 

• VPĐKĐĐ trình hồ sơ đến cơ quan đất đai cùng cấp để xác định giá đất (trường hợp cần xác định lại giá đất) và ký hợp đồng thuê đất mới. 

• Cơ quan đất đai ký hợp đồng thuê đất mới với bên mua, mà KHÔNG phải ban hành lại quyết định cho thuê đất.  

• Cơ quan TNMT thông báo cho cơ quan thuế về việc hợp đồng thuê đất với người bán hết hiệu lực. 

• VPĐKĐĐ xác định với cơ quan thuế về các nghĩa vụ tài chính của người thuê đất đối với khu đất và yêu cầu người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính này (nếu có). 

• VPĐKĐĐ chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và cấp GCNQSDĐ cho bên mua. 

(ii) Giai đoạn Luật Đất Đai 2013 có hiệu lực, căn cứ Khoản 5 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai 2013, thủ tục đăng ký biến động đất đai để ghi nhận quyền sử dụng đất cho bên mua tài sản được thực hiện như sau: 

• Bên mua có văn bản trả lại đất gửi đến UBND tỉnh.

• Bên mua nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại VPĐKĐĐ. 

• Cơ quan TNMT thẩm tra hồ sơ, trình UBND ra quyết định thu hồi đất của bên bán để bên mua được tiếp tục thuê đất.  

• VPĐKĐĐ xác định với cơ quan thuế về các nghĩa vụ tài chính của người thuê đất đối với khu đất và yêu cầu người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính này (nếu có).  

• Cơ quan TNMT thông báo cho cơ quan thuế về việc hợp đồng thuê đất với người bán hết hiệu lực.  

• UBND ký hợp đồng thuê đất mới với bên mua.  

• VPĐKĐĐ chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và cấp GCNQSDĐ cho bên mua.  

Như vậy, dù tài sản là công trình xây dựng được đưa ra đấu giá hợp pháp theo quy định của Luật Đấu giá và Luật Thi hành án dân sự, việc xác lập quyền sở hữu và quyền thuê đất cho bên mua vẫn gặp nhiều khó khăn do những ràng buộc từ Luật Đất đai 2024. Cụ thể, các điều kiện mới như yêu cầu tài sản phải được đăng ký hợp pháp làm tăng rủi ro cho người mua khi giao dịch qua hình thức thi hành án. Do đó, người mua cần cẩn trọng và nắm rõ các quy định pháp luật trước khi tham gia giao dịch để tránh những rủi ro pháp lý không mong muốn. 

Bài viết liên quan:

1/ Những vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng đất nghĩa trang

2/ Có được thuê, mượn mặt bằng của trường công lập để lắp đặt máy rút tiền tự động, máy bán hàng tự động?

3/ Người nước ngoài mua căn hộ chung cư thứ cấp tại Việt Nam

Chia sẻ: