Hậu quả pháp lý khi nhờ đứng tên giùm mua bất động sản

Nhu cầu nhờ đứng tên giùm mua bất động sản là một nhu cầu thực tế và đang diễn ra thường xuyên trong đời sống xã hội tại Việt Nam. Việc này thường xuất phát từ những lý do như người nhờ đứng tên không đủ điều kiện pháp lý, hạn chế về quốc tịch, hoặc để tránh các nghĩa vụ tài chính. Hiện tại, pháp luật Việt Nam không có quy định cụ thể về hành vi nhờ đứng tên giùm trong giao dịch bất động sản. Điều này dẫn đến tình trạng các bên tham gia giao dịch này dễ gặp phải tranh chấp mà không có cơ chế bảo vệ rõ ràng. Trong trường hợp xảy ra mâu thuẫn, việc giải quyết sẽ phụ thuộc nhiều vào cách thức tòa án áp dụng các quy định liên quan và các chứng cứ được cung cấp. Điều này gây khó khăn cho cả bên nhờ đứng tên và bên được nhờ đứng tên, vì không có hành lang pháp lý chính thức để bảo vệ quyền lợi cho họ. 

Trong bối cảnh thiếu vắng quy định cụ thể, các án lệ và bản án thực tiễn liên quan đến tranh chấp về nhờ đứng tên giùm đóng vai trò quan trọng trong việc định hướng và tạo ra những tiền lệ pháp lý. Đặc biệt, Án lệ số 02/2016/AL được Tòa án nhân dân tối cao công bố đã mở ra hướng dẫn quan trọng cho việc giải quyết các tranh chấp liên quan. Tuy nhiên, án lệ này vẫn chưa hoàn toàn giải quyết được mọi vấn đề phát sinh, do đó, việc phân tích các bản án thực tiễn khác và đưa ra các giải pháp pháp lý là vô cùng cần thiết để giảm thiểu rủi ro trong các giao dịch này.  

1. Nội dung Án Lệ số 02/2016/AL và phân tích 

a. Khái quát nội dung của Án Lệ  

Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, khi giải quyết tranh chấp thì Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ; trường hợp không xác định được chính xác công sức của người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu. 

b. Nội dung của Án Lệ số 02/2016/AL 

Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển nhượng đất (tương đương Khoảng 27.047.700 đồng) nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó chuyển nhượng cho người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ông Tám có công sức trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám. Đồng thời xác định công sức của ông Tám để chia cho ông Tám một phần tương ứng với công sức của ông mới đúng và đảm bảo quyền lợi của các đương sự (Trường hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia). 

c. Cách thức tòa án giải quyết tranh chấp  

• Cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư đất tại Việt Nam thông qua hình thức nhờ đứng tên giùm nhận lại khoản đầu tư.

• Cho người đứng tên giùm được hưởng một phần lợi nhuận dựa trên công sức đóng góp. 

• Án lệ này dựa trên nguyên tắc công bằng, người nhờ đứng tên bỏ tiền đầu tư, người đứng tên giùm tham gia quản lý, giữ gìn đất cũng được coi là có công sức. Như vậy hai bên đều có đóng góp và tòa xác định rằng cả hai bên đều có quyền sở hữu đối với phần giá trị chênh lệch tăng thêm của đất.

• Cơ sở để phân chia lợi nhuận là xác định công sức đóng góp của các bên, nếu không xác định được thì chia đều. 

d. Xác định yếu tố tương tự để áp dụng Án Lệ  

• Người nhờ đứng tên giùm ở đây là Việt Kiều, vậy Việt Kiều và người nước ngoài đều là người không được nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam sẽ được áp dụng.

• Đối tượng đứng tên giùm ở đây là quyền sử dụng đất, các tài sản khác như nhà ở, công trình trên đất (bất động sản) có bản chất tương tự thì vẫn được áp dụng. 

• Trong trường hợp này, người đầu tư bằng vàng hoặc bằng tiền, hoặc bằng ngoại tệ…cũng nên được áp dụng như nhau.

e. Các nội dung Án Lệ chưa giải quyết được 

• Cách xác định công sức đóng góp để chia lợi nhuận. 

• Thời điểm nhờ đứng tên giùm người nhờ đứng tên chưa đủ điều kiện sở hữu bất động sản nhưng ở thời điểm tranh chấp lại có đủ điều kiện đứng tên bất động sản ở Việt Nam thì có cho người nhờ đứng tên sở hữu bất động sản hay không?

Ghi chú: Hiện nay, Việt Kiều có thể được sở hữu bất động sản. Cụ thể, theo Điểm h Khoản 1 Điều 28 Luật Đất Đai 2024 thì người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự” 

• Trong trường hợp cả người nhờ đứng tên (người Việt Kiều đủ điều kiện đứng tên hoặc người Việt Nam…) và người đứng tên giùm đều muốn sở hữu bất động sản thì ai sẽ được sở hữu bất động sản này?

• Trường hợp bất động sản giảm giá, không có lợi nhuận thì xử lý thế nào? 

• Trường hợp người đứng tên giùm hoặc người nhờ đứng tên khai thác bất động sản và có hoa lợi, lợi tức từ việc khai thác thì hoa lợi, lợi tức đó xử lý như thế nào? 

2. Một số bản án về tranh chấp đứng tên giùm và phân tích 

a. Bản án số 11/2018/DS-ST ngày 24/7/2018 tranh chấp đòi lại di sản thừa kế của Toà án nhân dân quận Ngũ Hành Sơn – Đà Nẵng  

• Nội dung bản án: Ông C5 đứng tên giùm quyền sử dụng đất cho bà Tr, ông C5 và bà Tr chết. Con của bà Tr là ông D (thừa kế duy nhất của bà Tr) muốn nhận đền bù tái định cư phát sinh từ quyền sử dụng đất được ông C5 đứng tên giùm. Các người con của ông C5 đều xác nhận là ông C5 đứng tên giùm bà Tr, nhưng trong đó có bà A và bà B có mâu thuẫn với ông D nên không đồng ý ký hồ sơ theo yêu cầu của ông D. Toà quyết định, bà A, bà B và những người liên quan trả lại cho ông D toàn bộ thửa đất và tài sản gắn liền với đất. Ông D được liên hệ với Ban quản lý dự án để giải quyết các vấn đề về giải tỏa đền bù, bàn giao mặt bằng và bố trí tái định cư đối với tài sản nói trên.  

• Phân tích: 

+ Người nhờ đứng tên là người Việt Nam và người thừa kế của họ là người Việt Nam. Theo đó, Toà án cho họ được quyền nhận lại quyền sử dụng đất theo yêu cầu.  

+ Người đứng tên giùm đã chết và Toà án không xem xét tới công sức đóng góp của họ cũng như giải quyết vấn đề lợi nhuận, hoa lợi, lợi tức từ việc đứng tên giùm.  

b. Bản án số 101/2020/DS-PT ngày 21/5/2020 tranh chấp đòi quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh  

• Nội dung bản án: Bà Đ là người Việt Nam đang định cư ở Thụy Sỹ. Bà Đ và chồng là Tr có nhờ vợ chồng ông Ch (em ruột bà Đ) và bà U đứng tên dùm tài sản gồm nhà và đất. Bà Đ chứng minh việc nhờ ông Ch, bà U đứng tên giùm bằng giấy tờ đứng tên giùm và nguồn gốc hình thành tài sản là từ tiền bà Đ gửi về dù bà U không thừa nhận. Toà quyết định, bà U và những người liên quan trả lại đất cho bà Đ. Các đương sự phải có nghĩa vụ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để lập thủ tục kê khai, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và đăng ký lại quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật đất đai và nhà ở. Buộc bà Đ phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho bà U số tiền 112.410.000.000đ. Theo Toà án cấp Phúc thẩm thì việc Tòa án cấp sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu này của phía nguyên đơn, buộc phía bị đơn và người liên quan phải trả lại tài sản  và có xem xét đến giá trị của phần công sức đóng góp, trông coi, bảo quản, giữ gìn làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho phía bị đơn là có căn cứ và đúng pháp luật.  

• Phân tích: 

+ Bà Đ được nhận lại quyền sử dụng đất và nhà ở dù bà U không đồng ý trả lại. Bà Đ được quyền đăng ký quyền sử dụng đất và nhà ở sang tên mình. Trong bản án không nói rõ là tại thời điểm Toàn án tuyên án Bà Đ có đủ điều kiện sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất hay không, dù thời điểm thoả thuận đứng tên giùm Bà Đ không đủ điều kiện.  

+ Toà án có xem xét công sức đóng góp, trông coi, bảo quản giữ gìn làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho bị đơn, nhưng trong bản án không lý giải rõ cách xác định khoản tiền này.  

c. Bản án số 803/2019/DS-PT ngày 12/09/2019 tranh chấp đòi tài sản của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh  

• Nội dung bản án: Bà T nhờ ông T2 đứng tên giùm nhà, đất và căn hộ hình thành trong tương lai theo thoả thuận đứng tên giùm. Ông T2 không thừa nhận thoả thuận đứng tên giùm nhưng Toà án xác định thoả thuận đứng tên giùm tồn tại và có hiệu lực. Căn hộ đang ở dạng hợp đồng mua bán nên ông T2 chỉ đứng tên giùm là người mua căn hộ không phải người sở hữu căn hộ. Ông T2 chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ cho người khác và người mua ngay tình, việc chuyển nhượng có hiệu lực khi thông qua chủ đầu tư là Công ty F. Ông T2 phải trả lại tiền bà T chuyển để mua căn hộ và 50% lợi nhuận tăng thêm từ việc chuyển nhượng. Toà án ra quyết định: (i) Công nhận thoả thuận đứng tên giùm; (ii) Công nhận quyền sử dụng đất thuộc về bà T, bà T có quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất đối với phần đất; (iii) Ông T2 trả tiền cho bà T (tiền bà T chuyển mua căn hộ + 50% phần chênh lệch giá mua và bán) để chấm dứt nghĩa vụ theo thoả thuận đứng tên giùm.

• Phân tích: 

+ Toà án xem thoả thuận đứng tên giùm mua bất động sản là một thoả thuận dân sự hợp pháp và được công nhận hiệu lực. 

+ Toà án xem việc đứng tên giùm trên Hợp đồng mua bán căn hộ tương tự như việc đứng tên giùm quyền sử dụng đất và áp dụng Án Lệ số 02/2016/AL để chia đôi phần lợi nhuận. Việc áp dụng tương tự này có thể mở rộng ra cho việc đứng tên giùm cổ phần, phần vốn góp, xe ô tô, quyền tài sản cần đăng ký đứng tên… hay không?  

+ Toà án xác định bà T có lỗi khi không thông báo cho Công ty F về tranh chấp, nhưng Toà án không xác định lỗi của ông T vi phạm thoả thuận đứng tên giùm là tự ý chuyển nhượng tài sản không được sự đồng ý của bà T. Hành vi này vi phạm thảo thuận đứng tên giùm thì hậu quả pháp lý là gì, có trách nhiệm bồi thường thiệt hại của ông T hay không?

Các bản án trên giải quyết đa dạng các tình huống, trong đó có cả việc người nhờ đứng tên là người Việt Nam. Theo các bản án này, xu hướng của Toà án công nhận người nhờ đứng tên được quyền sở hữu bất động sản. Toà án coi giao dịch đứng tên giùm là giao dịch dân sự được công nhận và bảo vệ. Dù vậy, trên thực tế có nhiều quan điểm của các chuyên gia pháp lý cho rằng việc công nhận giao dịch đứng tên giùm sẽ dẫn tới vi phạm các điều cấm và nguyên tắc cơ bản của pháp luật. Như Luật Đất Đai không cho người nước ngoài sở hữu bất động sản, nhưng với Án Lệ 02/20216/AL thì người nước ngoài vẫn thu hồi được tiền đất tư và được hưởng lợi nhuận từ việc đầu tư bất động sản thông qua việc nhờ đứng tên giùm. Với Án Lệ 02/2026, phải chăng đã mở cửa cho hoạt động đầu tư bất động sản của người nước ngoài vào Việt Nam. 

Hầu hết trong các bản án, Toà án đều xem xét có hay không giao dịch đứng tên giùm. Vì hầu hết khi ra tranh chấp tại Toà án, có nghĩa là một bên sẽ không đồng ý một phần hoặc toàn bộ giao dịch này. Theo đó, để bảo về quyền lợi của mình, người nhờ đứng tên cần phải lưu trữ đầy đủ chứng cứ chứng minh cho giao dịch đứng tên giùm như: (i) Thoả thuận đứng tên giùm được lập thành văn bản; (2) Chứng từ chuyển tiền để thực hiện giao dịch; (3) Diễn biến giao dịch bao gồm việc khai thác và thu lợi từ tài sản… Trong thoả thuận đứng tên giùm cũng cần nêu rõ quyền lợi, trách nhiệm, chế tài khi một bên vi phạm thoả thuận, đặc biệt các bên có thể thoả thuận luôn việc phân chia lợi nhuận, hoa lợi từ việc khai thác, chuyển nhượng tài sản này. 

Một số bài viết liên quan:

1. Điều kiện và trình tự, thủ tục thành lập sàn giao dịch bất động sản

2. Phạm vi kinh doanh bất động sản của công ty vốn nước ngoài

3. Nhờ người khác đứng tên mua bất động sản, tranh chấp xử lý thế nào?

Chia sẻ: