Hiện nay, việc các công dân Việt Nam cưới vợ/chồng có quốc tịch nước ngoài là điều vô cùng phổ biến. Một trong các vấn đề mà các cặp vợ chồng có vợ/chồng là người nước ngoài quan tâm hàng đầu đó là việc đồng sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
1. Việc người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Điều 159 Luật nhà ở 2014 quy định đối tượng, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Theo đó, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:
- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
- Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
Cụ thể, khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở được hướng dẫn bởi Điều 75 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP như sau:
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.
- Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.
Như vậy, người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam và không được đứng tên mua nhà tại Việt Nam.
2. Việc người nước ngoài cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, với vợ/chồng là người Việt Nam
Chồng là người nước ngoài có kết hôn với vợ là người Việt Nam, theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân được coi là tài sản chung, nên để mua nhà ở tại Việt Nam thì ngoài việc đáp ứng các điều kiện của người Việt Nam mua nhà ở tại Việt Nam thì cần phải đáp ứng thêm điều kiện của người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, người chồng là người nước ngoài không đáp ứng được điều kiện sở hữu nhà ở riêng lẻ (trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở), nên cũng sẽ không được đứng tên vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định tài sản chung của vợ chồng như sau:
“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung”.
Từ những cơ sở pháp lý viện dẫn như trên, có thể kết luận rằng, hai vợ chồng trong đó có một người là người nước ngoài, có thể đồng sở hữu, đứng tên chung trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất khi đáp ứng tất cả các điều kiện sau:
- Vợ/ chồng là người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở quy định tại Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014;
- Nhà ở thuộc khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu theo quy định tại Điều 75 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP;
- Nhà ở là tài sản được hình thành trong thời kì hôn nhân, do vợ, chồng tạo ra từ thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân.
Ngoài những điều kiện nêu trên, việc cùng nhận chuyển nhượng nhà ở của vợ chồng trong đó có một người là người nước ngoài buộc phải đáp ứng hình thức quy định tại Khoản 2 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP:
- Mua, thuê mua nhà ở từ (i) chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, (ii) tổ chức, cá nhân nước ngoài; hoặc
- Nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức.
Mặc dù nhà nước đã đưa ra khung pháp lý để người nước ngoài có thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với vợ/chồng người Việt Nam, trên thực tế việc nhận chuyển nhượng nhà ở của những đối tượng trên lại không mấy suôn sẻ trong quá trình đăng bộ. Nguyên nhân đến từ việc các cơ quan có thẩm quyền vẫn chưa xác định được đâu là khu vực, địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở. Do đó, các cá nhân nước ngoài nhận chuyển nhượng nhà ở trong trường hợp trên nên cân nhắc trước khi tiến hành các thủ tục chuyển nhượng.
