Doanh nghiệp xây dựng trên đất thuê cá nhân cần chú ý những vấn đề pháp lý nào?

Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế, việc thuê đất từ cá nhân, tổ chức khác để phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh đang trở thành lựa chọn phổ biến của nhiều doanh nghiệp. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng nắm rõ các quy định pháp lý liên quan đến việc xây dựng công trình trên đất thuê, đặc biệt là khi bên cho thuê là cá nhân.  

Việc thiếu hiểu biết hoặc chủ quan trong quá trình thực hiện có thể dẫn đến những rủi ro pháp lý nghiêm trọng như tranh chấp quyền sở hữu công trình, không được cấp phép xây dựng, hoặc không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Bài viết này sẽ phân tích những vấn đề pháp lý quan trọng mà doanh nghiệp cần lưu ý để đảm bảo tính hợp pháp và an toàn trong quá trình đầu tư xây dựng trên đất thuê từ cá nhân. 

1. Điều kiện cần đáp ứng của bên cho thuê đất

Theo quy định tại Điều 37 Luật Đất đai 2024 hiện hành, cá nhân được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế được quyền “cho tổ chức, cá nhân khác, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất”. 

Tuy nhiên, để cho thuê đất, người sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện để thực hiện quyền cho thuê theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, gồm:  

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hợp pháp; 

• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; 

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; 

• Trong thời hạn sử dụng đất; 

• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật 

Nếu bên cho thuê đất thuộc vào các trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật như là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo chính sách hỗ trợ đất đai của nhà nước hay quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được nhà nước cho thuê thu tiền hàng năm thì sẽ cần đáp ứng thêm các điều kiện cụ thể khác trước khi thực hiện quyền nêu trên (Điều 45.3 Luật Đất đai).  

Ngoài ra, trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Điều 45.5 Luật Đất đai).  

Hộ gia đình, cá nhân đáp ứng được các điều kiện nêu trên thì được phép cho thuê quyền sử dụng đất. 

2. Kiểm tra Mục đích sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất Đai, đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ (như các công trình do doanh nghiệp đầu tư xây dựng để phục vụ cho hoạt động kinh doanh của mình) sẽ được xem là Đất thương mại, dịch vụ thuộc Nhóm đất phi nông nghiệp. (Điều 9.2, Điều 206 Luật Đất đai 2024). Trong khi đó, đất thuộc quyền sử dụng của cá nhân thì thường dành cho các mục đích phi thương mại (như để ở hoặc sử dụng cho các mục đích nông nghiệp, v.v.)  

Do đó, trong trường hợp thuê đất từ cá nhân để sử dụng cho hoạt động kinh doanh của mình, doanh nghiệp cần lưu ý kiếm tra mục đích sử dụng đất để thực hiện chuyển mục đích sử dụng sang đất thương mại, dịch vụ phù hợp theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, các bên cần lưu ý các vấn đề sau khi thực hiện: 

• Về thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng: Theo quy định pháp luật, khi chuyển mục đích sử dụng đất ở (thuộc đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài) sang đất thương mại dịch vụ (thuộc đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn) thì được sử dụng đất ổn định lâu dài – theo Điều 171.11 và Điều 173.3 Luật Đất đai. 

• Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của khu vực. Do đó, các bên cũng nên kiểm tra thêm quy hoạch tại khu đất có thể chuyển đổi sang đất thương mại, dịch vụ được không trước khi ký kết hợp đồng thuê. 

• Có rủi ro gặp khó khăn khi hết hạn cho thuê đất và muốn chuyển mục đích sử dụng đất lại từ Đất thương mại, dịch vụ sang Đất ở. Theo quy định, việc chuyển mục đích sang Đất ở phải xin phép cơ quan có thẩm quyền (Điều 121 Luật Đất đai), do đó, tốn kém chi phí và thời gian, thậm chi có rủi ro không được chấp thuận để chuyển lại sang đất ở do phụ thuộc vào quan điểm của cơ quan nhà nước và quy hoạch khu vực thời điểm đó. 

Việc xây dựng công trình trên đất thuê từ cá nhân không chỉ đòi hỏi sự cẩn trọng trong việc xác minh tư cách pháp lý của bên cho thuê và mục đích sử dụng đất, mà còn cần được đặt trong một khuôn khổ pháp lý rõ ràng để tránh những rủi ro tiềm ẩn. Sau khi đã đảm bảo các điều kiện cơ bản về quyền sử dụng đất và quy hoạch, doanh nghiệp cần tiếp tục chú trọng đến các yếu tố pháp lý khác như nội dung và hình thức của hợp đồng thuê đất, thủ tục xin cấp phép xây dựng, cũng như việc xác lập quyền sở hữu đối với công trình xây dựng. Những vấn đề này sẽ được phân tích chi tiết trong phần tiếp theo nhằm giúp doanh nghiệp có cái nhìn toàn diện và chủ động hơn trong quá trình đầu tư. 

3. Giao kết Hợp đồng Thuê

Theo quy định tại Điều 27 Luật Đất đai 2024 hiện hành, hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất không thuộc diện bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, hợp đồng này vẫn có thể công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên. 

Để đảm bảo quyền lợi cho bên thuê và thuận tiện cho việc thực hiện các thủ tục liên quan đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp sau này, Hợp đồng thuê nên được công chứng, đồng thời thoả thuận ghi nhận rõ những nội dung sau: 

• Thời hạn thuê. Trường hợp bên thuê xây dựng công trình cố định và kinh doanh lâu dài, nên cân nhắc bổ sung quyền chủ động và được ưu tiên gia hạn của bên thuê. 

• Mục đích sử dụng đất phù hợp với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp; 

• Quyền xây dựng, sở hữu công trình trên đất của bên thuê trong thời hạn thuê; 

• Phương án xử lý công trình sau khi hết thời hạn thuê đất. Tuỳ thuộc vào loại hình công trình được xây dựng là gì và mục sử dụng đất của bên cho thuê sau khi chấm dứt hợp đồng thuê mà các bên có thể cân nhắc phương án xử lý công trình cho phù hợp và bảo đảm quyền lợi của các bên như: tháo dỡ trả nguyên trạng đất, chuyển quyền sở hữu công trình lại cho chủ đất với giá trị ưu đãi và sau khấu hao,v.v. 

4. Ghi nhận Bên Thuê đất vào GCNQSDĐ

Theo quy định tại Điều 95.4 Luật Đất đai 2013, đối với đất đã có giấy chứng nhận, người sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định pháp luật, không phân biệt mục đích cho thuê. Theo đó, sau khi ký hợp đồng thuê, bên thuê đất có thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai và ghi nhận Bên thuê đất vào GCNQSDĐ.  

Tuy nhiên, quy định về đăng ký biến động tại Điều 133 Luật Đất đai 2024 chỉ đề cập việc đăng ký biến động đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng. 

Hiện Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng đang chưa có định nghĩa cụ thể nào đối với dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng chỉ là kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp hay có thể bao gồm các dự án khác. Do đó, doanh nghiệp nên tham vấn thêm ý kiến của cơ quan nhà nước tại địa phương trước khi triển khai để hạn chế rủi ro. 

5. Giấy phép xây dựng

Theo quy định pháp luật, công trình xây dựng phải có Giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp, trừ các trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng (Điều 89.1 VBHN Luật Xây dựng 2025 – sau đây gọi tắt là Luật Xây dựng). 

Việc xin cấp Giấy phép xây dựng sẽ do Chủ đầu tư thực hiện theo quy định tại Điều 102 Luật Xây dựng. Theo quy định pháp luật, Chủ đầu tư là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng (Điều 3.9 Luật Xây dựng). Theo đó, bên thuê có thể là Chủ đầu tư công trình. 

Cần lưu ý, việc ghi nhận chủ đầu tư trên Giấy phép xây dựng sẽ là tiền để chứng minh việc sở hữu công trình xây dựng khi ghi nhận quyền sở hữu công trình về sau. 

Kết bài: Mặc dù pháp luật không có quy định cấm, việc xây dựng công trình trên đất thuê từ cá nhân tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu doanh nghiệp không chủ động tìm hiểu và tuân thủ đầy đủ các quy định liên quan. Từ việc xác minh điều kiện pháp lý của bên cho thuê, kiểm tra mục đích sử dụng đất, đến việc giao kết hợp đồng thuê, đăng ký biến động và xin giấy phép xây dựng, mỗi bước đều cần được thực hiện cẩn trọng, minh bạch và có sự tham vấn từ các chuyên gia pháp lý hoặc cơ quan chức năng. Chỉ khi đảm bảo đầy đủ các yếu tố này, doanh nghiệp mới có thể yên tâm đầu tư, khai thác hiệu quả và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. 

Ngày viết bài: 20/08/2025

Chia sẻ: