Đi cùng với sự gia tăng đầu tư vào các khu công nghiệp, việc chuyển quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp và những vấn đề pháp lý liên quan cũng ngày càng được quan tâm. Tuy nhiên, khác với các bất động sản khác, khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, doanh nghiệp cần lưu tâm đến các vấn đề sau:
1. Quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp của mình có được phép chuyển nhượng?
Pháp luật về bất động sản liên quan cho phép các doanh nghiệp thuê đất tại khu công nghiệp thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Khu công nghiệp quy định như sau:
- Điểm a, khoản 3, Điều 149 và điểm a, khoản 2, Điều 174 Luật Đất Đai 2013 (“Luật Đất Đai”), trong trường hợp doanh nghiệp thuê lại đất trong Khu công nghiệp từ công ty đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp theo hình thức thuê lại đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền trên đất.
- Điểm a, khoản 2, Điều 185 Luật Đất Đai cũng quy định, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê lại đất trong khu công nghiệp mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 Luật Đất Đai, tức bao gồm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền trên đất.
Như vậy, trong các hình thức thuê đất tại khu công nghiệp theo quy định tại khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai (gồm thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm), thì chỉ có những tổ chức/cá nhân thực hiện thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê.
2. Đối tượng nhận chuyển nhượng có được quyền thuê đất trong khu công nghiệp không?
Theo quy định tại khoản 3 Điều 149 Luật đất đai, các đối tượng được thuê lại đất từ đơn vị đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng gồm:
- Tổ chức kinh tế (được định nghĩa gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài);
- Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Quy định về người sử dụng đất tại Điều 5 Luật Đất đai nêu chi tiết về các đối tượng được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất không đề cập đến các cá nhân, tổ chức nước ngoài. Nói cách khác, pháp luật về đất đai của Việt Nam không cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài thuê đất trong khu công nghiệp trực tiếp. Do đó, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, doanh nghiệp cũng cần lưu ý đối tượng nhận chuyển nhượng phải thuộc trường hợp được thuê lại đất trong khu công nghiệp như nêu trên.
3. Các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hợp đồng thuê lại đất với đơn vị đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng
Như nêu trên, trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần trong suốt thời gian thuê doanh nghiệp sẽ được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đây là một quyền luật định và không thể bị ngăn cấm. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, hợp đồng thuê lại đất giữa doanh nghiệp và đơn vị đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng sẽ quy định một số thủ tục yêu cầu doanh nghiệp phải thực hiện trước khi thực hiện việc chuyển nhượng, ví dụ như thông báo về việc chuyển nhượng bằng văn bản, thanh lý hợp đồng thuê đất cũ… Do đó, doanh nghiệp cần lưu ý kiểm tra lại hợp đồng thuê lại đất về các hạn chế hoặc thủ tục cần thực hiện trước khi chính thức thực hiện việc chuyển nhượng.
Ngoài ra, pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có quy định riêng về cách thức chuyển các quyền, lợi ích và tiện ích gắn liền với mảnh đất trong khu công nghiệp đã được chuyển nhượng từ doanh nghiệp cũ cho doanh nghiệp mới như thế nào. Tùy từng trường hợp cụ thể, mỗi đơn vị kinh doanh, phát triển cơ sở hạ tầng lại hướng dẫn một thủ tục chuyển quyền khác nhau. Do đó, doanh nghiệp cũng nên lưu tâm và làm việc với đơn vị phát triển hạ tầng để được hướng dẫn về thủ tục chuyển quyền phù hợp, tránh trường hợp sau khi chuyển nhượng hợp pháp thì đơn vị phát triển hạ tầng lại không đồng ý chuyển hợp đồng thuê hoặc các tiện tích trong khu công nghiệp cho người nhận chuyển nhượng.
Các vấn đề nêu trên đây chỉ là những lưu ý chung, tùy từng trường hợp chuyển nhượng cụ thể mà người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng sẽ phải kiểm tra các vấn đề liên quan đến bất động sản một cách cẩn thận và kỹ lưỡng hơn. Việc lập một danh sách những việc cần làm và vấn đề cần lưu ý trước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản hoặc bất kỳ giao dịch nào sẽ giúp doanh nghiệp hạn chế được phần lớn sai sót và rủi ro trước khi thực hiện.
