Từ 01/08/2024, nhiều chính sách mới đảm bảo người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở xã hội chính thức có hiệu lực

Hiện nay, việc phát triển nhà ở xã hội (“NƠXH”) luôn là một vấn đề “nóng”, nhận được sự quan tâm đặc biệt của nhiều nhóm đối tượng khác nhau, bao gồm cả những người có thu nhập thấp và các doanh nghiệp. Bởi sự phát triển của NƠXH là một trong những yếu tố quan trọng quyết định đến chất lượng cuộc sống của người dân, từ đó ảnh hưởng đến tình hình phát triển kinh tế – xã hội. Chính vì tầm quan trọng của chính sách này, Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/08/2024) đã được bổ sung nhiều chính sách mới nhằm đảm bảo quyền lợi của nhóm đối tượng được hưởng chính sách này.  

1. Bãi bỏ điều kiện về cư trú với đối tượng được hưởng chính sách NƠXH 

Theo Luật Nhà ở 2023, để được hưởng chính sách NƠXH, người dân không bắt buộc có đăng ký thường trú hoặc đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại địa phương nơi có NƠXH.   

Có quan điểm cho rằng việc bãi bỏ điều kiện về cư trú là không phù hợp bởi có thể dẫn đến tình trạng các đối tượng từ địa phương khác trục lợi từ chính sách NƠXH, còn các đối tượng thực sự có nhu cầu tại địa phương lại không thể tiếp cận với chính sách này.  

Tuy nhiên, theo quan điểm của tác giả, việc bãi bỏ điều kiện về cư trú là phù hợp với tình hình thực tế hiện nay tại các thành phố lớn. Thực tế cho thấy, tại các đô thị, phần lớn đối tượng có nhu mua, thuê mua, thuê NƠXH là người nhập cư – đối tượng thường có nhu cầu thay đổi chỗ ở thường xuyên. Do đó, việc yêu cầu đối tượng này có đăng ký tạm trú tại một địa điểm từ một năm trở lên là một rào cản để họ tiếp cận NƠXH. Chính vì vậy, việc xóa bỏ điều kiện này tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nhóm đối tượng này được tiếp cận NƠXH.  

Ngoài ra, sự thay đổi này phù hợp với thực tế dịch chuyển lao động. Trong khoảng thời gian từ 02-03 năm trước, do sự bùng phát và ảnh hưởng của đại dịch Covid 19, nhiều doanh nghiệp phải đối mặt với khó khăn dẫn đến tạm dừng hoạt động, giải thể, phá sản. Người lao động có xu hướng từ thành thị chuyển về nông thôn do thất nghiệp. Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, kinh tế đang dần phục hồi sau sự tàn phá của đại dịch, các doanh nghiệp đã mở cửa trở lại và thị trường lao động dần quay trở lại bình thường như trước khi đại dịch bùng phát. Việc lao động có trình độ, tay nghề cao trở lại thành phố là một điều tất yếu. Vậy nên, việc Luật Nhà ở 2023 bãi bỏ điều kiện về cư trú là tiền đề quan trọng để hỗ trợ về nhà ở cho người lao động nhập cư, đảm bảo về vấn đề an sinh xã hội tại các đô thị lớn.   

2. Nới lỏng điều kiện về thu nhập đối với đối tượng được hưởng chính sách NƠXH   

Trước đây, theo Luật Nhà ở 2014, điều kiện để được hưởng chính sách NƠXH là thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên. Tức là, những người có mức thu nhập trên 11.000.000 VNĐ/tháng sẽ không được tiếp cận với chính sách NƠXH. Quy định này không phù hợp với tình hình thực tế vì hiện nay giá NƠXH còn cao so với những người có mức thu nhập này. Việc nới lỏng điều kiện thu nhập giúp mở rộng các đối tượng tiếp cận NƠXH. 

Mặc dù nới lỏng điều kiện về thu nhập đối với đối tượng được hưởng chính sách NƠXH nhưng pháp luật nhà ở vẫn có quy định để ngăn chặn tình trạng trục lợi từ NƠXH. Theo Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, người đăng ký mua, thuê mua NƠXH đã kết hôn thì phải xem xét thu nhập của cả hai vợ chồng. Điều này tránh được tình trạng trong hai vợ chồng một người có thu nhập thấp không phải đóng thuế thu nhập cá nhân, một người có thu nhập rất cao, dẫn đến sự không công bằng giữa các đối tượng được hỗ trợ về nhà ở. 

3. Tạo điều kiện để người dân tiếp cận NƠXH thông qua hình thức mua lại  

So với Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2023 có nhiều quy định giúp việc bán lại NƠXH được thực hiện dễ dàng hơn. Cụ thể như sau: 

Thứ nhất, về đối tượng được mua lại NƠXH trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà (“thời hạn 05 năm”) 

Theo Luật Nhà ở 2023, trong giai đoạn này, người mua NƠXH có thể bán lại nhà cho chủ đầu tư hoặc đối tượng được mua NƠXH. Trong khi đó, theo Luật Nhà ở 2014, người mua nhà chỉ có thể bán nhà cho đối tượng được mua NƠXH trong trường hợp đơn vị quản lý NƠXH không đồng ý mua lại nhà. 

Trên thực tế, có nhiều người đủ điều kiện mua, thuê mua NƠXH nhưng sau một thời gian, họ có thay đổi về thu nhập, tình hình tài chính và không còn nhu cầu sử dụng căn nhà này. Việc tạo điều kiện cho các đối tượng này được bán lại NƠXH cho những người thực sự có nhu cầu là cần thiết và phù hợp.  

Thứ hai, về mức giá bán lại NƠXH trong thời hạn 05 năm 

Theo Điều 89.1(đ) Luật Nhà ở 2023, giá bán lại NƠXH tối đa bằng giá bán trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Trong khi đó, theo Điều 62.4 Luật Nhà ở 2014, giá bán lại NƠXH tối đa bằng giá bán NƠXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán. 

Quy định về mức giá bán lại NƠXH theo Luật Nhà ở 2014 không đảm bảo được tính công khai, minh bạch. Việc không có khung pháp lý hướng dẫn về giá bán NƠXH theo từng địa điểm, thời điểm bán dễ dẫn đến tình trạng bán lại với giá cao để trục lợi, người có nhu cầu phải mua lại NƠXH với giá cao, từ đó làm mất đi tính nhân văn của chính sách NƠXH. 

Quy định tại Luật Nhà ở 2023 đã khắc phục tình trạng bán lại NƠXH với giá cao thông qua việc quy định mức trần rõ ràng khi bán lại nhà ở là giá bán trong hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, các cơ quan chức năng cần có sự theo dõi, kiểm tra sát sao việc thực hiện pháp luật để hạn chế tình trạng các bên thỏa thuận hai mức giá chuyển nhượng khác nhau (một mức giá đáp ứng quy định pháp luật, một mức giá khác cao hơn được thỏa thuận riêng trên thực tế).  

Thứ ba, việc nộp tiền sử dụng đất khi bán lại NƠXH sau thời hạn 5 năm 

Theo Điều 89.1(e) Luật Nhà ở 2023, sau thời hạn 5 năm, nếu bán lại NƠXH là nhà chung cư, người bán không phải nộp tiền sử dụng đất.  

Trước đây, người bán phải nộp cho ngân sách 50% tiền sử dụng đất nếu chuyển nhượng NƠXH là nhà chung cư. Thực tế cho thấy, giá NƠXH tại thời điểm mua và sau 5 năm không có sự chênh lệch lớn nên việc yêu cầu người bán phải nộp thêm tiền sử dụng đất vô hình chung tạo ra gánh nặng cho người bán. Điều này dẫn đến tình trạng nhiều người bán lại NƠXH dựa trên các hình thức như giấy tờ viết tay để tránh việc nộp tiền sử dụng đất. Chính vì vậy, quy định mới của Luật Nhà ở 2023 là hợp lý, hạn chế tình trạng người dân lựa chọn phương án “lách luật” khi bán lại nhà, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của chính họ.  

Chia sẻ: