Hiện nay, hậu quả của dịch Covid 19 đã ảnh hưởng nặng nề đến nền kinh tế của cả nước đặc biệt đến các cá nhân, hộ kinh doanh, doanh nghiệp vừa và nhỏ. Hàng loạt các địa điểm kinh doanh đều phải trả mặt bằng và chấm dứt hợp đồng thuê với Chủ nhà vì không đủ khả năng tài chính để duy trì hoạt động trong thời gian dịch bệnh này. Một số khác vẫn mong muốn được duy trì mặt bằng thuê nhưng chậm thanh toán tiền thuê nhà. Chủ nhà thì rơi vào tình trạng lao đao mà không thể thu hồi tiền thuê mặt bằng, trong khi vẫn phải thanh toán tiền nợ vay ngân hàng. Chính vì thế, hàng loạt mâu thuẫn, tranh chấp xảy ra giữa Chủ nhà và Bên thuê trong thời gian gần đây. Điển hình là hai tình huống sau:
Tình huống 1: Chủ nhà đuổi Bên thuê ra khỏi nhà và chiếm giữ tài sản của Bên thuê để cấn trừ nghĩa vụ thanh toán tiền thuê mặt bằng. Vấn đề đặt ra ở đây, liệu hành vi này có được xem là hành vi chiếm giữ tài sản trái pháp luật hay không?
Đối với hành vi trên của Chủ nhà sẽ thuộc một trong 2 trường hợp sau đây:
Trường hợp 1: Hành vi của Chủ nhà phù hợp với quy định pháp luật khi trong Hợp đồng thuê, Các bên đã thỏa thuận về việc Chủ nhà được quyền tịch thu tài sản của Bên thuê để cấn trừ nghĩa vụ thanh toán hoặc Bên thuê đồng ý để Chủ nhà tịch thu tài sản và thanh lý tài sản của Bên thuê để cấn trừ nghĩa vụ thanh toán.
Trường hợp 2: Hành vi của Chủ nhà trái với quy định pháp luật, khi trong Hợp đồng thuê các bên không có thỏa thuận về việc Chủ nhà được quyền tịch thu tài sản của Bên thuê để cấn trừ nghĩa vụ thanh toán và Bên thuê không đồng ý về việc cấn trừ nghĩa vụ bằng tài sản của Bên thuê.
Việc chiếm giữ tài sản của Bên thuê đã xâm phạm nghiêm trọng đến quyền sở hữu của Bên thuê theo quy định tại Điều 158 và Điều 163 Bộ Luật Dân sự 2015, cụ thể:
“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”
“1. Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản.
2. Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường.”
Theo quy định tại Điều 11 Bộ Luật Dân sự 2015, khi quyền dân sự của một chủ thể bị xâm phạm thì chủ thể đó có quyền tự bảo vệ theo quy định pháp luật hoặc yêu cầu cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết, cụ thể Bên thuê bị xâm phạm quyền tài sản được quyền yêu cầu Chủ nhà:
- Công nhận quyền dân sự của mình;
- Buộc chấm dứt hành vi vi phạm;
- Buộc xin lỗi công khai;
- Buộc thực hiện nghĩa vụ dân sự;
- Buộc bồi thường thiệt hại.
Bộ Luật Dân sự 2015 cũng quy định Chủ thể bị xâm phạm quyền sở hữu được quyền bảo vệ quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản như sau:
Theo quy định Ðiều 164 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
-
Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật.
-
Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Theo quy định tại Điều 169 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản, chủ thể có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó hoặc có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm.”
Từ những cơ sở trên cho thấy, Bên thuê có đầy đủ cơ sở và quyền hạn để yêu cầu Chủ nhà hoàn trả lại tài sản và chấm dứt hành vi chiếm giữ tài sản trái pháp luật. Trường hợp Chủ nhà không hợp tác và cố tình chiếm giữ, thanh lý toàn bộ tài sản của Bên thuê, Chủ nhà có thể cấu thành tội cưỡng đoạt tài sản theo quy định tại Điều 170 Bộ Luật Hình Sự năm 2015.
“1. Người nào đe dọa sẽ dùng vũ lực hoặc có thủ đoạn khác uy hiếp tinh thần người khác nhằm chiếm đoạt tài sản, thì bị phạt tù từ 01 năm đến 05 năm.
- Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 03 năm đến 10 năm:
- a) Có tổ chức;
- b) Có tính chất chuyên nghiệp;
- c) Phạm tội đối với người dưới 16 tuổi, phụ nữ mà biết là có thai, người già yếu hoặc người không có khả năng tự vệ;
- d) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;
đ) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;
- e) Tái phạm nguy hiểm.
- Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:
- a) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;
- b) Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh.
- Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm:
- a) Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên;
- b) Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.
- Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.”
Như vậy, việc Chủ nhà lấy lại mặt bằng và xử lý tài sản của Bên thuê như thế nào để không phải chịu trách nhiệm hình sự là một vấn đề rất đáng lưu tâm. Nếu Chủ nhà vì nóng vội thu hồi tiền nhà, khắc phục thiệt hại tài sản hư hại do việc sử dụng tài sản thuê… mà thực hiện hành động bán tài sản thuộc sở hữu của Bên thuê thì sẽ dễ lâm vào tình huống vi phạm các quy định pháp luật nêu trên và phải gánh chịu các hậu quả nghiêm trọng. Bên thuê hoàn toàn có quyền cầu tòa án, cơ quan công an, cơ quan nhà nước có thầm quyền can thiệp bảo vệ quyền sở hữu tài sản của mình.
Tình huống 2: Bên thuê không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhưng vẫn sử dụng nhà thuê và chây ì không trả lại nhà. Khi đó, Chủ nhà làm thế nào để lấy lại tài sản thuê một cách hợp pháp mà không vi phạm các quy định pháp luật như ở tình huống 1. Thông thường, biện pháp khởi kiện Toà án là biện pháp an toàn nhất nhưng lại mất rất nhiều thời gian và chi phí. Do đó, quy trình sau có thể là cơ sở để Chủ nhà xem xét lựa chọn:
- Bước 1: Gửi thư mời yêu cầu Bên thuê tham dự cuộc họp để trao đổi về việc chấm dứt Hợp đồng thuê nhà.
- Bước 2: Tổ chức cuộc họp về việc chấm dứt Hợp đồng thuê nhà. Trong trường hợp các bên không thương lượng thành công về việc chấm dứt Hợp đồng thuê nhà và lấy lại tài sản thuê thì Chủ nhà bàn giao thông báo chấm dứt Hợp đồng thuê nhà trong đó ấn định thời gian nhận bàn giao nhà.
- Bước 3: Nhận bàn giao nhà cho thuê vào thời hạn ấn định. Nếu Bên thuê không tự động bàn giao nhà thì thực hiện bước 4.
- Bước 4: Niêm phong nhà cho thuê. Để niêm phong nhà thuê, Chủ nhà cần có sự hỗ trợ, chứng kiến của chính quyền địa phương, cùng với công ty bảo vệ, thừa phát lại… Đảm bảo tất cả mọi người đã ra khỏi nhà thuê trước khi thực hiện niêm phong.
- Bước 5: Gửi thông báo yêu cầu Bên thuê nhận lại các tài sản của Bên thuê.
- Bước 6: Kiểm kê, di dời vật dụng trong nhà trong trường hợp Bên thuê không đến nhận tài sản thuê. Việc này cần có sự chứng kiến của chính quyền địa phương, thừa phát lại để mở niêm phong căn nhà, đơn vị đóng gói, vận tải…để di dời tài sản đến kho lưu giữ tài sản.
- Bước 7: Gửi thông báo yêu cầu Bên thuê đến nhận tài sản tại kho và bàn giao tài sản.
Mặc dù Bên thuê có thể là bên vi phạm hợp đồng trước, nhưng những hành động chủ quan hoặc thiếu cẩn trọng của Chủ nhà có thể khiến tình huống đảo ngược “Đúng thành Sai và Sai thành Đúng”. Do đó, Chủ nhà cần phải cân nhắc hậu quả của những phương án thực hiện trước khi lấy lại nhà của mình.
