Tư vấn pháp luật thường xuyên

Hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp luôn phụ thuộc và bị điều chỉnh bởi các quy định pháp luật có liên quan. Để có thể hoạt động hiệu quả, doanh nghiệp cần kiểm soát tốt các rủi ro pháp lý phát sinh trong quá trình hoạt động của mình. Các doanh nghiệp lớn sẽ lựa chọn việc xây dựng một đội ngũ pháp chế với những luật sư giỏi để có thể hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện xin giấy phép, tư vấn pháp lý và giải quyết các tranh chấp về lao động trong quá trình vận hành của mình.

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng tiềm lực tài chính để xây dựng bộ phận pháp chế cho công ty mình. Đối với những doanh nghiệp không có đội ngũ pháp chế riêng thì việc sử dụng dịch vụ tư vấn thường xuyên của các đơn vị pháp lý độc lập là sự lựa chọn thông minh.

Hiểu được vấn đề này, Apolat Legal mang đến cho các doanh nghiệp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện với mức phí hợp lý. Mỗi doanh nghiệp khi lựa chọn dịch vụ tư vấn thường xuyên của Apolat Legal đều sẽ được sắp xếp một đội ngũ cố định trong suốt thời gian sử dụng dịch vụ. Bằng cách này, Apolat Legal đảm bảo sự thấu hiểu khách hàng và giúp khách hàng tiết kiệm thời gian và tránh việc phải cung cấp thông tin trung lập nhiều lần. Bên cạnh đó, doanh nghiệp chỉ phải trả một mức phí cố định hàng tháng để nhận được những tư vấn hữu ích từ Apolat Legal cho hầu hết các vấn đề pháp lý thường nhật mà doanh nghiệp cần.

Hoạt động tư vấn thường xuyên tại Apolat Legal bao gồm nhưng không giới hạn ở những nội dung công việc sau:

  • Giải đáp, tư vấn về các quy định, chính sách của pháp luật và đưa ra các giải pháp pháp lý, giải pháp thực tiễn cho các vụ việc cụ thể theo yêu cầu của Khách Hàng trong các lĩnh vực như đầu tư, xây dựng, bất động sản, đấu thầu, quản trị doanh nghiệp, thương mại điện tử, hợp đồng, ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm, thương mại trong và ngoài nước, lao động, kinh doanh, sở hữu trí tuệ và các lĩnh vực khác liên quan đến mọi hoạt động sản xuất kinh doanh của Khách Hàng.
  • Xem xét, rà soát và xác nhận tính hợp pháp của các văn bản, tài liệu giao dịch do Khách Hàng soạn thảo hoặc thực hiện liên quan đến hoạt động kinh doanh cũng như góp ý cho các văn bản, tài liệu đó theo yêu cầu của Khách Hàng.
  • Hỗ trợ Khách Hàng trong việc chuẩn bị các tài liệu phục vụ thương thảo, đàm phán hợp đồng (nếu có yêu cầu).
  • Hỗ trợ Khách Hàng soạn thảo các văn bản, tài liệu giao dịch liên quan tới hoạt động kinh doanh của Khách Hàng với bên thứ ba.
  • Tư vấn cho Khách Hàng các vấn đề pháp lý liên quan đến các cuộc thảo luận, thương lượng, đàm phán kinh doanh, các vụ khiếu nại, khiếu kiện hay tranh chấp với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc bên thứ ba liên quan đến hoạt động kinh doanh của Khách Hàng. Phạm vi tư vấn không bao gồm việc đại diện thực hiện các công việc cụ thể hoặc đại diện tham gia giải quyết tranh chấp hoặc khiếu nại tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tòa án hoặc trọng tài.
  • Tư vấn cho Khách Hàng về hướng giải quyết chung liên quan đến các vụ khiếu nại, khiếu kiện hay tranh chấp cụ thể.
  • Trong trường hợp có bất kì đối tác của Khách Hàng cần sự trợ giúp pháp lý, theo yêu cầu của Khách Hàng hoặc theo yêu cầu của đối tác đó, chúng tôi sẽ xem xét hỗ trợ cung cấp các dịch vụ pháp lý cho các đối tác của Khách Hàng; nếu đồng ý cung cấp, chúng tôi sẽ cam kết không gây bất kỳ thiệt hại nào tới Khách Hàng hoặc bất kỳ xung đột quyền và nghĩa vụ hợp pháp nào giữa Khách Hàng và đối tác đó.
  • Hỗ trợ, tư vấn cho Khách Hàng trong việc xây dựng, soạn thảo Điều lệ, Nội quy lao động và các quy chế về tổ chức quản lý, điều hành của bộ máy doanh nghiệp và các văn bản quan trọng khác của Khách Hàng trong quá trình hoạt động.

Với dịch vụ chuyên nghiệp, tận tâm và kinh nghiệm trong nhiều lĩnh vực pháp luật, Apolat Legal là người bạn đồng hành đáng tin cậy của mọi doanh nghiệp.

Liên hệ

Đinh Quang Long

Luật sư điều hành

Phạm Thị Thoa

Luật sư thành viên

Phạm Hồng Mạnh

Luật sư thành viên

Bài viết liên quan

Dịch vụ tư vấn pháp luật thường xuyên cho Doanh nghiệp

Hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp luôn phụ thuộc và bị điều chỉnh bởi các quy định pháp luật có liên quan. Để có thể hoạt động hiệu quả, doanh nghiệp cần kiểm soát tốt các rủi ro pháp lý phát sinh trong quá trình hoạt động của mình. Các doanh nghiệp lớn sẽ lựa chọn việc xây dựng một đội ngũ pháp chế với những luật sư giỏi để có thể hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện xin giấy phép, tư vấn pháp lý và giải quyết các tranh chấp về lao động trong quá trình vận hành của mình.

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng tiềm lực tài chính để xây dựng bộ phận pháp chế cho công ty mình. Đối với những doanh nghiệp không có đội ngũ pháp chế riêng thì việc sử dụng dịch vụ tư vấn thường xuyên của các đơn vị pháp lý độc lập là sự lựa chọn thông minh.

Hiểu được vấn đề này, Apolat Legal mang đến cho các doanh nghiệp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện với mức phí hợp lý. Mỗi doanh nghiệp khi lựa chọn dịch vụ tư vấn thường xuyên của Apolat Legal đều sẽ được sắp xếp một đội ngũ cố định trong suốt thời gian sử dụng dịch vụ. Bằng cách này, Apolat Legal đảm bảo sự thấu hiểu khách hàng và giúp khách hàng tiết kiệm thời gian và tránh việc phải cung cấp thông tin trung lập nhiều lần. Bên cạnh đó, doanh nghiệp chỉ phải trả một mức phí cố định hàng tháng để nhận được những tư vấn hữu ích từ Apolat Legal cho hầu hết các vấn đề pháp lý thường nhật mà doanh nghiệp cần.

Hoạt động tư vấn thường xuyên tại Apolat Legal bao gồm nhưng không giới hạn ở những nội dung công việc sau:

  • Giải đáp, tư vấn về các quy định, chính sách của pháp luật và đưa ra các giải pháp pháp lý, giải pháp thực tiễn cho các vụ việc cụ thể theo yêu cầu của Khách Hàng trong các lĩnh vực như đầu tư, xây dựng, bất động sản, đấu thầu, quản trị doanh nghiệp, thương mại điện tử, hợp đồng, ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm, thương mại trong và ngoài nước, lao động, kinh doanh, sở hữu trí tuệ và các lĩnh vực khác liên quan đến mọi hoạt động sản xuất kinh doanh của Khách Hàng.
  • Xem xét, rà soát và xác nhận tính hợp pháp của các văn bản, tài liệu giao dịch do Khách Hàng soạn thảo hoặc thực hiện liên quan đến hoạt động kinh doanh cũng như góp ý cho các văn bản, tài liệu đó theo yêu cầu của Khách Hàng.
  • Hỗ trợ Khách Hàng trong việc chuẩn bị các tài liệu phục vụ thương thảo, đàm phán hợp đồng (nếu có yêu cầu).
  • Hỗ trợ Khách Hàng soạn thảo các văn bản, tài liệu giao dịch liên quan tới hoạt động kinh doanh của Khách Hàng với bên thứ ba.
  • Tư vấn cho Khách Hàng các vấn đề pháp lý liên quan đến các cuộc thảo luận, thương lượng, đàm phán kinh doanh, các vụ khiếu nại, khiếu kiện hay tranh chấp với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc bên thứ ba liên quan đến hoạt động kinh doanh của Khách Hàng. Phạm vi tư vấn không bao gồm việc đại diện thực hiện các công việc cụ thể hoặc đại diện tham gia giải quyết tranh chấp hoặc khiếu nại tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tòa án hoặc trọng tài.
  • Tư vấn cho Khách Hàng về hướng giải quyết chung liên quan đến các vụ khiếu nại, khiếu kiện hay tranh chấp cụ thể.
  • Trong trường hợp có bất kì đối tác của Khách Hàng cần sự trợ giúp pháp lý, theo yêu cầu của Khách Hàng hoặc theo yêu cầu của đối tác đó, chúng tôi sẽ xem xét hỗ trợ cung cấp các dịch vụ pháp lý cho các đối tác của Khách Hàng; nếu đồng ý cung cấp, chúng tôi sẽ cam kết không gây bất kỳ thiệt hại nào tới Khách Hàng hoặc bất kỳ xung đột quyền và nghĩa vụ hợp pháp nào giữa Khách Hàng và đối tác đó.
  • Hỗ trợ, tư vấn cho Khách Hàng trong việc xây dựng, soạn thảo Điều lệ, Nội quy lao động và các quy chế về tổ chức quản lý, điều hành của bộ máy doanh nghiệp và các văn bản quan trọng khác của Khách Hàng trong quá trình hoạt động.

Với dịch vụ chuyên nghiệp, tận tâm và kinh nghiệm trong nhiều lĩnh vực pháp luật, Apolat Legal là người bạn đồng hành đáng tin cậy của mọi doanh nghiệp.

Read more...

Mua bán nhà ở/căn hộ, đất tái định cư và rủi ro pháp lý?

Trong quá trình phát triển kinh tế, thay đổi về quy hoạch sử dụng đất, các khu vực đất nông thôn, đất nông nghiệp, rừng trồng được thay thế bằng các khu công nghiệp, cơ sở hạ tầng giao thông, trung tâm thương mại, đô thị mới, …. Mỗi dự án được triển khai kèm theo đó là vấn đề an sinh xã hội được đặt ra, theo đó khi thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, chủ đầu tư và chính quyền phải thực hiện các phương án đền bù tái định cư (“Nhà, Đất Tái Định Cư”) cho người dân.’

Quá trình đền bù Nhà, Đất Tái Định Cư chỉ được xem là hoàn tất khi người được hưởng suất tái định cư là đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở/căn hộ (“Giấy chứng nhận”). Tuy nhiên, thủ tục pháp lý để cấp Giấy chứng nhận nêu trên là “nhiêu khê”, phức tạp và thường bị kéo dài nhiều năm liền trên thực tế. Trong thời gian đó, bên được hưởng suất Nhà, Đất Tái Định Cư có nhu cầu chuyển nhượng để thu hồi nhanh chóng khoản tiền bồi thường. Mặc khác, một số người lại tìm thấy được cơ hội và sẵn sàng chấp nhận tiến hành thay các thủ tục cần thiết cấp Giấy chứng nhận để sở hữu Nhà, Đất Tái Định Cư. Trong khi người được hưởng suất Nhà, Đất Tái Định Cư sở hữu toàn bộ hoặc chỉ một trong các loại giấy tờ như: Biên bản họp xét tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi, Biên bản bốc thăm nền tái định cư, Biên bản bàn giao nền tái định cư ngoài thực địa, Quyết định về việc giao nền tái định cư thì các bên hoặc Biên bản bốc thăm nhà ở/căn hộ tái định cư, hợp đồng mua bán nhà ở/căn hộ tái định cư (“ Bên Chuyển Nhượng”, “Bên Nhận Chuyển Nhượng”) sẵn sàng tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng nhà ở/căn hộ tái định cư. Thông thường, các bên sẽ thực hiện giao kết thông qua hai loại hợp đồng tồn tại song song, gồm: Hợp đồng mua bán  Nhà/Căn Hộ, Đất Tái Định Cư có nội dung tương tự Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở/căn hộ (không công chứng, chứng thực do chưa được cấp Giấy chứng nhận) (“Hợp Đồng Mua Bán Nhà, Đất”), đồng thời Hợp đồng uỷ quyền được ký kết với nội dung Bên Nhận Chuyển Nhượng được toàn quyền thay mặt, nhân danh và đại diện Bên Chuyển Nhượng quyết định, thực hiện tất cả các vấn đề liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận, chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt Nhà Ở/Căn Hộ, Đất Tái Định Cư với thời hạn thường được kéo dài tùy vào tiến độ còn lại của việc cấp Giấy chứng nhận (“Hợp Đồng Ủy Quyền”). Tùy từng trường hợp, Bên Nhận Chuyển Nhượng có thể thanh toán 100% giá trị Đất Tái Định Cư hoặc giữ lại từ 5 – 10% giá trị Đất Tái Định Cư để đảm bảo rằng Bên Chuyển Nhượng sẽ ký  Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở/căn hộ (“Hợp Đồng Chuyển Nhượng QSDĐ, QSHNO”) sau khi có Giấy chứng nhận, đối với trường hợp Nhà Ở/Căn Hộ hình thành trong tương lai thì khi đủ các điều kiện chuyển nhượng theo Luật Nhà Ở.

Khi hoàn tất các giao dịch trên, các bên “ngầm” hiểu với nhau rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với Nhà Ở/Căn Hộ, Đất Tái Định Cư chưa được cấp Giấy chứng nhận đã được hoàn tất. Bên Nhận Chuyển Nhượng mặc nhiên được sử dụng, tôn tạo, xây dựng, cư trú hoặc sử dụng với mục đích khác đối với Nhà Ở/Căn Hộ, Đất Tái Định Cư.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra rằng, các giao dịch chuyển nhượng Nhà Ở/Căn Hộ, Đất Tái Định Cư khi chưa được cấp Giấy chứng nhận như nêu trên có hiệu lực và những rủi ro pháp lý tiềm ẩn?

Về nguyên tắc, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đai đã được cấp Giấy chứng nhận và người sở hữu Nhà Ở/Căn Hộ tái định cư cũng chỉ được chuyển nhượng khi Nhà Ở/Căn Hộ được cấp Giấy chứng nhận.[1] Đồng thời, các bên phải thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Nhà Ở/Căn Hộ thông qua hợp đồng.[2] Hợp Đồng Chuyển Nhượng QSDĐ, QSHNO phải được công chứng hoặc chứng thực tại các văn phòng công chứng có thẩm quyền theo quy định pháp luật.[3]

Do đó, vào thời điểm các bên thực hiện giao dịch, Nhà Ở/Căn Hộ, Đất Tái Định Cư chưa được cấp Giấy chứng nhận nên được xem là không đáp ứng các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Vì vậy, Hợp Đồng Mua Bán Nhà, Đất có khả năng bị tuyên vô hiệu bởi Tòa án do vi phạm điều cấm của pháp luật (chuyển nhượng đối tượng không được quyền chuyển nhượng theo luật đất đai) khi xảy ra tranh chấp.[4] Hậu quả pháp lý của việc Hợp Đồng Mua Bán bị vô hiệu là không có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả và bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại. [5] Nói cách khác, Nhà Ở/Căn Hộ, Đất Tái Định Cư vẫn thuộc quyền sở hữu của Bên Chuyển Nhượng và Bên Nhận Chuyển Nhượng sẽ được Bên Chuyển Nhượng hoàn trả lại khoản tiền đã nhận và các chi phí mà Bên Nhận Chuyển Nhượng đã chi trả. Ngoài ra, liên quan đến trách nhiệm bồi thường thiệt hại của bên có lỗi thì Tòa án sẽ là cơ quan có thẩm quyền xem xét mức độ lỗi của các bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi.Phương thức xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại dựa trên hướng dẫn tại điểm b.1, Khoản 2.4 Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP, cụ thể như sau: “Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên.” Như vậy, nếu các bên có lỗi tương đương nhau để làm Hợp Đồng Mua Bán Nhà, Đất bị vô hiệu thì mỗi bên chịu trách nhiệm ngang nhau đối với giá trị thiệt hại. Nếu mức độ lỗi của các bên là chênh lệch thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên.

Bên cạnh đó, mặc dù Nhà Ở/Căn Hộ, Đất Tái Định Cư thuộc quyền sở hữu, sử dụng của Bên Nhận Chuyển Nhượng theo Hợp Đồng Mua Bán Nhà, Đất, Hợp Đồng Ủy Quyền nhưng Nhà nước lại công nhận và cấp Giấy chứng nhận cho Bên Chuyển Nhượng (người được hưởng suất Nhà Ở/Căn Hộ, Đất Tái Định Cư). Do đó, Bên Nhận Chuyển Nhượng sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận tại cơ quan nhà nước. Hơn nữa, sau khi Đất Tái Định Cư được cấp Giấy chứng nhận thì vẫn có khả năng Bên Chuyển Nhượng gây khó khăn và “đòi hỏi” thêm nhiều lợi ích khác mới chấp thuận ký Hợp Đồng Chuyển Nhượng QSDĐ, QSHNO tại phòng công chứng để Bên Nhận Chuyển Nhượng tiến hành thủ tục cập nhật, sang tên.

Ngoài ra, Bên Nhận Chuyển Nhượng còn đối mặt với rủi ro Hợp Đồng Ủy Quyền bị chấm dứt hiệu lực do rơi vào các trường hợp đương nhiên chấm dứt như Bên Chuyển Nhượng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự. Khi đó, Nhà Ở/Căn Hộ, Đất Tái Định Cư thuộc quyền quản lý của người giám hộ và/hoặc thuộc quyền sở hữu của người thừa kế của Bên Chuyển Nhượng.

Trong một số trường hợp khác, do thời gian thực hiện cấp Giấy chứng nhận kéo dài dẫn đến sự thay đổi của chính sách pháp luật. Điều này có thể dẫn đến việc phát sinh nhiều loại chi phí lớn hoặc thực hiện nhiều hơn phần công việc đã thỏa thuận ban đầu giữa các bên nhưng Bên Chuyển Nhượng không chấp nhận chia sẻ.

Từ những phân tích nêu trên, việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng Nhà Ở/Căn Hộ, Đất Tái Định Cư chưa được cấp Giấy chứng nhận bởi cơ quan có thẩm quyền là không hợp pháp và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt đối với bên nhận chuyển nhượng. Do đó, để hạn chế những thiệt hại không đáng có, bạn hãy cân nhắc trước khi tiến hành các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng Đất Tái Định Cư.

Xem thêm: Người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam có hợp pháp?

[1] Điểm a, khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận,…”.

[2] Khoản 1, Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015.

[3] Điểm a, khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013.

[4] Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai 2013 không được pháp luật công nhận, hay nói cách khác là bị vô hiệu theo quy định pháp luật tại Điều 123, Bộ luật Dân sự 2015: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.”.

[5] Điều 131, Bộ luật Dân sự 2015.

Read more...

Bên Thuê Không Chịu Trả Tiền Thuê Chủ Nhà Thanh Lý Tài Sản Của Bên Thuê Để Cấn Trừ Nghĩa Vụ. Ai Đúng? Ai Sai?

Hiện nay, hậu quả của dịch Covid 19 đã ảnh hưởng nặng nề đến nền kinh tế của cả nước đặc biệt đến các cá nhân, hộ kinh doanh, doanh nghiệp vừa và nhỏ. Hàng loạt các địa điểm kinh doanh đều phải trả mặt bằng và chấm dứt hợp đồng thuê với Chủ nhà vì không đủ khả năng tài chính để duy trì hoạt động trong thời gian dịch bệnh này. Một số khác vẫn mong muốn được duy trì mặt bằng thuê nhưng chậm thanh toán tiền thuê nhà. Chủ nhà thì rơi vào tình trạng lao đao mà không thể thu hồi tiền thuê mặt bằng, trong khi vẫn phải thanh toán tiền nợ vay ngân hàng. Chính vì thế, hàng loạt mâu thuẫn, tranh chấp xảy ra giữa Chủ nhà và Bên thuê trong thời gian gần đây. Điển hình là hai tình huống sau:

Tình huống 1:  Chủ nhà đuổi Bên thuê ra khỏi nhà và chiếm giữ tài sản của Bên thuê để cấn trừ nghĩa vụ thanh toán tiền thuê mặt bằng. Vấn đề đặt ra ở đây, liệu hành vi này có được xem là hành vi chiếm giữ tài sản trái pháp luật hay không?

Đối với hành vi trên của Chủ nhà sẽ thuộc một trong 2 trường hợp sau đây:

Trường hợp 1: Hành vi của Chủ nhà phù hợp với quy định pháp luật khi trong Hợp đồng thuê, Các bên đã thỏa thuận về việc Chủ nhà được quyền tịch thu tài sản của Bên thuê để cấn trừ nghĩa vụ thanh toán hoặc Bên thuê đồng ý để Chủ nhà tịch thu tài sản và thanh lý tài sản của Bên thuê để cấn trừ nghĩa vụ thanh toán.

Trường hợp 2: Hành vi của Chủ nhà trái với quy định pháp luật, khi trong Hợp đồng thuê các bên không có thỏa thuận về việc Chủ nhà được quyền tịch thu tài sản của Bên thuê để cấn trừ nghĩa vụ thanh toán và Bên thuê không đồng ý về việc cấn trừ nghĩa vụ bằng tài sản của Bên thuê. 

Việc chiếm giữ tài sản của Bên thuê đã xâm phạm nghiêm trọng đến quyền sở hữu của Bên thuê theo quy định tại Điều 158 và Điều 163 Bộ Luật Dân sự 2015, cụ thể:

 “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.

1. Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản.

2. Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường.

Theo quy định tại Điều 11 Bộ Luật Dân sự 2015, khi quyền dân sự của một chủ thể bị xâm phạm thì chủ thể đó có quyền tự bảo vệ theo quy định pháp luật hoặc yêu cầu cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết, cụ thể Bên thuê bị xâm phạm quyền tài sản được quyền yêu cầu Chủ nhà: 

  • Công nhận quyền dân sự của mình;
  • Buộc chấm dứt hành vi vi phạm;
  • Buộc xin lỗi công khai;
  • Buộc thực hiện nghĩa vụ dân sự;
  • Buộc bồi thường thiệt hại.

Bộ Luật Dân sự 2015 cũng quy định Chủ thể bị xâm phạm quyền sở hữu được quyền bảo vệ quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản như sau:

Theo quy định Ðiều 164 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

  1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật.

  2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Theo quy định tại Điều 169 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản, chủ thể có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó hoặc có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm.” 

Từ những cơ sở trên cho thấy, Bên thuê có đầy đủ cơ sở và quyền hạn để yêu cầu Chủ nhà hoàn trả lại tài sản và chấm dứt hành vi chiếm giữ tài sản trái pháp luật. Trường hợp Chủ nhà không hợp tác và cố tình chiếm giữ, thanh lý toàn bộ tài sản của Bên thuê, Chủ nhà có thể cấu thành tội cưỡng đoạt tài sản theo quy định tại Điều 170 Bộ Luật Hình Sự năm 2015.

1. Người nào đe dọa sẽ dùng vũ lực hoặc có thủ đoạn khác uy hiếp tinh thần người khác nhằm chiếm đoạt tài sản, thì bị phạt tù từ 01 năm đến 05 năm.

  1. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 03 năm đến 10 năm:
  2. a) Có tổ chức;
  3. b) Có tính chất chuyên nghiệp;
  4. c) Phạm tội đối với người dưới 16 tuổi, phụ nữ mà biết là có thai, người già yếu hoặc người không có khả năng tự vệ;
  5. d) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;

đ) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

  1. e) Tái phạm nguy hiểm.
  2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:
  3. a) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;
  4. b) Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh.
  5. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm:
  6. a) Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên;
  7. b) Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.
  8. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản. 

Như vậy, việc Chủ nhà lấy lại mặt bằng và xử lý tài sản của Bên thuê như thế nào để không phải chịu trách nhiệm hình sự là một vấn đề rất đáng lưu tâm. Nếu Chủ nhà vì nóng vội thu hồi tiền nhà, khắc phục thiệt hại tài sản hư hại do việc sử dụng tài sản thuê… mà thực hiện hành động bán tài sản thuộc sở hữu của Bên thuê thì sẽ dễ lâm vào tình huống vi phạm các quy định pháp luật nêu trên và phải gánh chịu các hậu quả nghiêm trọng. Bên thuê hoàn toàn có quyền cầu tòa án, cơ quan công an, cơ quan nhà nước có thầm quyền can thiệp bảo vệ quyền sở hữu tài sản của mình.

Tình huống 2: Bên thuê không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhưng vẫn sử dụng nhà thuê và chây ì không trả lại nhà. Khi đó, Chủ nhà làm thế nào để lấy lại tài sản thuê một cách hợp pháp mà không vi phạm các quy định pháp luật như ở tình huống 1. Thông thường, biện pháp khởi kiện Toà án là biện pháp an toàn nhất nhưng lại mất rất nhiều thời gian và chi phí. Do đó, quy trình sau có thể là cơ sở để Chủ nhà xem xét lựa chọn:

  • Bước 1: Gửi thư mời yêu cầu Bên thuê tham dự cuộc họp để trao đổi về việc chấm dứt Hợp đồng thuê nhà. 
  • Bước 2: Tổ chức cuộc họp về việc chấm dứt Hợp đồng thuê nhà. Trong trường hợp các bên không thương lượng thành công về việc chấm dứt Hợp đồng thuê nhà và lấy lại tài sản thuê thì Chủ nhà bàn giao thông báo chấm dứt Hợp đồng thuê nhà trong đó ấn định thời gian nhận bàn giao nhà. 
  • Bước 3: Nhận bàn giao nhà cho thuê vào thời hạn ấn định. Nếu Bên thuê không tự động bàn giao nhà thì thực hiện bước 4. 
  • Bước 4: Niêm phong nhà cho thuê. Để niêm phong nhà thuê, Chủ nhà cần có sự hỗ trợ, chứng kiến của chính quyền địa phương, cùng với công ty bảo vệ, thừa phát lại… Đảm bảo tất cả mọi người đã ra khỏi nhà thuê trước khi thực hiện niêm phong.
  • Bước 5: Gửi thông báo yêu cầu Bên thuê nhận lại các tài sản của Bên thuê.
  • Bước 6: Kiểm kê, di dời vật dụng trong nhà trong trường hợp Bên thuê không đến nhận tài sản thuê. Việc này cần có sự chứng kiến của chính quyền địa phương, thừa phát lại để mở niêm phong căn nhà, đơn vị đóng gói, vận tải…để di dời tài sản đến kho lưu giữ tài sản.
  • Bước 7: Gửi thông báo yêu cầu Bên thuê đến nhận tài sản tại kho và bàn giao tài sản.

Mặc dù Bên thuê có thể là bên vi phạm hợp đồng trước, nhưng những hành động chủ quan hoặc thiếu cẩn trọng của Chủ nhà có thể khiến tình huống đảo ngược “Đúng thành Sai và Sai thành Đúng”. Do đó, Chủ nhà cần phải cân nhắc hậu quả của những phương án thực hiện trước khi lấy lại nhà của mình.

Read more...

Thỏa thuận tài sản riêng vợ chồng đối với căn hộ hình thành trong tương lai

Với không ít người Việt, quan niệm “an cư – lạc nghiệp” vẫn là một trong những kim chỉ nam dẫn dắt cuộc sống, hành động của họ, điều này cùng một phần nào lý giải tâm lý chuộng mua nhà, đất của người Việt nói chung và những người trẻ nói riêng.

Kể từ Luật kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng 01 năm 2007, việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã được định nghĩa và quy định cơ chế thực hiện khá rõ ràng. Đến năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản mới ra đời  thay thế luật cũ năm 2007 lại có những quy định rộng mở và rõ ràng hơn đối với việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Việc nới rộng các chính sách và quy định pháp luật cùng những lợi thế về tài chính, về tiến độ thanh toán mà giao dịch mua bất động sản nói chung hay nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai nói riêng mang lại đã tạo tiền đề giúp các giao dịch này dần trở nên phổ biến hơn trong cuộc sống hiện nay. Theo đó, không những nhà đầu tư mới có nhu cầu mua nhà ở hình thành trong tương lai để kinh doanh mà các vợ chồng trẻ cũng đặc biệt quan tâm lựa chọn để được sở hữu một “mái ấm” riêng phù hợp với điều kiện kinh tế.

Tuy nhiên, với tính chất là một loại tài sản khá đặc biệt, các giao dịch đối với bất động sản hình thành trong tương lai sẽ phải tuân thủ những điều kiện khá khắt khe theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản[1]. Vậy trong quan hệ hôn nhân gia đình, nếu đã được xác lập là tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân, việc thực hiện thỏa thuận tài sản riêng của vợ chồng đối với bất động sản nói chung, hay đơn cử là đối với nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai nói riêng có điểm gì khác biệt hay cần lưu ý?

Theo quy định của pháp luật hôn nhân gia đình, vợ chồng có quyền lựa chọn áp dụng chế độ tài sản theo luật định (tài sản chung vợ chồng) hoặc chế độ tài sản theo thỏa thuận[2]. Thông thường, để hạn chế xảy ra tranh chấp, chủ đầu tư thường yêu cầu cả vợ và chồng ký tên vào hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai (“Hợp Đồng Mua Bán”). Tuy nhiên, không hiếm trường hợp sau khi ký Hợp Đồng Mua Bán, vợ chồng có nhu cầu thỏa thuận phân chia một phần hoặc toàn bộ tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, trong đó có thỏa thuận tài sản riêng là nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai. Trong trường hợp này, vấn đề đặt ra là làm thế nào để một thỏa thuận tài sản riêng vợ chồng đối với nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai hợp pháp, hạn chế tối đa những rủi ro, đồng thời thủ tục nào để sang tên chủ sở hữu nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai cho vợ hoặc chồng là người có quyền sở hữu riêng tài sản này. Theo đó, nội dung bài viết này hướng đến làm rõ các vấn đề được đề nêu trên, cụ thể như dưới đây:

1| Một Thỏa thuận tài sản riêng vợ chồng đối với căn hộ hình thành trong tương lai như thế nào là hợp pháp?

Thỏa thuận về tài sản riêng đối với căn hộ đã được cả vợ và chồng cùng ký Hợp Đồng Mua Bán về bản chất là một thỏa thuận phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân. Theo đó, pháp luật về hôn nhân gia đình yêu cầu việc thỏa thuận về tài sản chung này phải được xác lập thành văn bản và phải được công chứng theo yêu cầu của một bên vợ hoặc chồng hoặc theo quy định pháp luật[3]. Đối tượng đươc thỏa thuận mà các bên hướng tới là căn hộ hình thành trong tương lai, nói cách khác, tại thời điểm thực hiện thỏa thuận về tài sản riêng, tài sản vẫn chưa thực sự tồn tại, trong khi đó, theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản chỉ áp dụng bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đã được hình thành và  chủ thể ký kết hợp đồng là cá nhân, hộ gia đình[4].

Như vậy, xét về hình thức, thỏa thuận phân chia tài sản chung đối với căn hộ hình thành trong tương lai chỉ bắt buộc phải được lập thành văn bản, còn việc công chứng/ chứng thực hợp đồng hay không thì sẽ do vợ – chồng tự thỏa thuận.

Bên cạnh đó, song song với các điều kiện về mặt hình thức, một thỏa thuận tài sản riêng vợ chồng nói chung cần phải có những nội dung chủ yếu sau: đối tượng tài sản được phân chia, tình trạng của loại tài sản, quyền sở hữu của vợ hoặc chồng đối với tài sản này, thời điểm có hiệu lực của việc phân chia tài sản, thông tin nhân thân của vợ và chồng, các thông tin về giấy đăng ký kết hôn, tài sản chia, cách thức phân chia, cách thức nhận tài sản, chi phí thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết và các thỏa thuận khác.

Từ các phân tích nêu trên, thỏa thuận tài sản riêng đối với nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai của vợ chồng phải được lập thành văn bản (việc công chứng phải được thực hiện nếu vợ hoặc chồng có yêu cầu, tuy nhiên để tiếp tục thực hiện các thủ tục sang tên/ chuyển nhượng chủ sở hữu đối với căn hộ được thỏa thuận là tài sản riêng, Chủ Đầu Tư hoặc cơ quan nhà nước thường yêu cầu phải cung cấp được bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực) và phải đảm bảo các nội dung về thông tin về nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai, Hợp Đồng Mua Bán, tiến độ thanh toán và các tình trạng pháp lý khác liên quan đến nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai. Ngoài ra, cũng xin lưu ý rằng, việc công chứng thỏa thuận tài sản riêng vợ chồng là một thỏa thuận dân sự đơn thuần và có thể thực hiện công chứng tại bất kỳ tổ chức công chứng có thẩm quyền, không phân biệt theo địa giới hành chính. Do đó, bất kể nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai có địa chỉ nào, vợ chồng có thể thực hiện thỏa thuận tài sản riêng tại bất kỳ tổ chức công chứng nơi mình cư trú.

2| Thực hiện sang tên chủ sở hữu nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai theo Thỏa thuận tài sản riêng vợ chồng sao cho phù hợp?

Sau khi Thỏa thuận tài sản riêng được xác lập phù hợp với quy định của pháp luật như nêu trên, về lý, căn hộ hình thành trong tương lai sẽ thuộc quyền sở hữu riêng của duy nhất vợ hoặc chồng được nhận tài sản. Theo đó, để đảm bảo về mặt pháp lý và hạn chế rủi ro tranh chấp tài sản sau này, vợ hoặc chồng sở hữu tài sản riêng đều mong muốn thực hiện thủ tục sang tên để trực tiếp đứng tên trên Hợp Đồng Mua Bán hoặc đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“GCN QSDĐ”) đối với nhà ở/căn hộ sau khi được hình thành. Đối với trường hợp đã được cấp GCN QSDĐ, việc chuyển tài sản chung vợ chồng về tài sản riêng có thể được thực hiện thông qua các thủ tục tặng cho/ chuyển nhượng như đối với các bất động sản thông thường. Tuy nhiên, đối với trường hợp mới chỉ ký Hợp Đồng Mua Bán mà chưa được cấp GCN QSDĐ, pháp luật hiện hành lại không quy định về thủ tục pháp lý điều chỉnh trường hợp này. 

Như đã phân tích tại mục 1, bản chất của một thỏa thuận tài sản riêng giữa vợ và chồng chỉ đơn thuần là một thỏa thuận dân sự được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự và hôn nhân gia đình mà không phải là một giao dịch chuyển nhượng hoặc tặng cho bất động sản. Tuy nhiên, do không có thủ tục pháp lý rõ ràng theo luật định nên trên thực tế, các bên thường lựa chọn thực hiện thủ tục chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán căn hộ hình thành trong tương lai. Trình tự, thủ tục tiến hành việc chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán của từng Nhà Đầu Tư sẽ có những khác biệt và đồng thời cũng có một số điều chỉnh nhất định so với thủ tục chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán thông thường, tuy nhiên, nhìn chung khi thực hiện việc chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán căn hộ hình thành trong tương lai, các bên sẽ phải tiến hành các bước sau:

  • Bước 1: Lập Thỏa Thuận Tài Sản Riêng, nên có công chứng. Đồng thời, tùy thuộc vào yêu cầu hồ sơ của mỗi tổ chức công chứng, vợ hoặc chồng là người chuyển nhượng phải thực hiện thêm một văn bản xác nhận từ chối nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai (“Xác Nhận Từ Chối”).
  • Bước 2: Gửi toàn bộ hồ sơ gồm Hợp Đồng Mua Bán, Thỏa Thuận Tài Sản Riêng, Xác Nhận Từ Chối (nếu có) và các hồ sơ nhân thân khác kèm theo Đơn yêu cầu chuyển nhượng về cho Chủ Đầu Tư để yêu cầu xem xét và giải quyết hồ sơ.

Chủ Đầu Tư sẽ căn cứ vào tiến độ thanh toán, tiến độ thực hiện thủ tục cấp GCN QSDĐ đối với nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai để ra các thông báo duyệt đơn cần thiết để tiếp tục thực hiện thủ tục tại Bước 3 hoặc Chủ Đầu Tư sẽ tự giải quyết bằng theo phương thức thanh lý hợp đồng cũ và sang tên chủ sở hữu Hợp Đồng Mua Bán mới.

  • Bước 3: Sau khi nhận được Thông báo duyệt đơn từ Chủ Đầu Tư, vợ chồng đến tổ chức công chứng có thẩm quyền để công chứng Hợp Đồng Chuyển Nhượng Hợp Đồng Mua Bán. Xin lưu ý thêm rằng, việc công chứng Hợp Đồng Chuyển Nhượng Hợp Đồng Mua Bán này phải được thực hiện tại tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh thành nơi có nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật đối với việc công chứng các giao dịch về bất động sản.
  • Bước 4: Cung cấp hồ sơ ở Bước 3 cho Chủ Đầu Tư để tiến hành các thủ tục pháp lý cấp GCN QSDĐ cho vợ hoặc chồng là người sở hữu tài sản riêng. Vợ chồng có thể chịu khoản phí chuyển nhượng theo chính sách của Chủ Đầu Tư, tùy từng trường hợp. 
  • Bước 5: Theo nguyên tắc, việc chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai phải kê khai và đóng thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai giữa vợ với chồng thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân. Mặc dù vậy, vợ hoặc chồng vẫn phải thực hiện kê khai thuế thu nhập cá nhân trong thời hạn 10 (mười) ngày kể từ ngày Hợp Đồng Chuyển Nhượng Hợp Đồng Mua Bán có hiệu lực tại cơ quan thuế tại địa phương nơi có nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai. 

Trên đây là một số điểm nổi bật cần lưu ý trong quá trình vợ chồng thực hiện thỏa thuận tài sản riêng đối với nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai. Nếu có thắc mắc gì, bạn đọc có thể liên hệ đến Apolat Legal để được giải đáp. 

 

[1] Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

[2] Khoản 1 Điều 28 Luât Hôn nhân và Gia Đình 2014.

[3] Điều 38 Luật Hôn nhân và gia đình

[4] Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản

Read more...

    Liên hệ Apolat Legal