Quốc hội vừa thông qua Luật Nhà ở số 65/2014 / QH13 vào ngày 25 tháng 11 năm 2014 (Luật mới). Cùng Apolat Legal tìm hiểu những điểm mới trong luật nhà ở hiện nay.
Luật này có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2015 thay thế Luật Nhà ở số 56/2005/QH11, Luật số 34/2009/ QH12, Luật số 38/2009/QH12 (phần liên quan đến Luật Nhà ở) và Nghị quyết Số 19/2008/QH12 cung cấp hướng dẫn thí điểm cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Các sửa đổi lớn được thảo luận dưới đây.
1. Luật mới tạo ra các nhóm người mua nhà ở mới
Luật nhà ở mới sửa đổi quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài, các tổ chức và cá nhân nước ngoài.
Người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài mà được phép nhập cảnh vào Việt Nam, có quyền sở hữu nhà ở giống như công dân Việt Nam mà không cần thêm các yêu cầu về cư trú hoặc bất kỳ giới hạn nào về loại hoặc số lượng nhà được sở hữu.
Nhóm “các tổ chức nước ngoài” được cho phép sở hữu nhà ở cũng được mở rộng từ các công ty có vốn đầu tư nước ngoài đến các chi nhánh và văn phòng đại diện của các doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Các cá nhân nước ngoài mà được phép nhập cảnh vào Việt Nam, sẽ có quyền sở hữu nhà ở mà không cần thêm yêu cầu về cư trú, đầu tư tại Việt Nam, giấy phép lao động, đóng góp xã hội và/ hoặc kết hôn với một người Việt Nam hoặc giới hạn về loại hoặc số lượng nhà ở có thể được sở hữu cá nhân. Tuy nhiên, số lượng nhà mà cá nhân nước ngoài và cá nhân nước ngoài có thể sở hữu chung, bị giới hạn ở mức không quá 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà chung cư hoặc không quá 250 căn nhà riêng trong một khu vực có dân số tương đương với một “phường”.
Thời hạn sở hữu của các cá nhân nước ngoài là 50 năm và có thể được gia hạn, mặc dù thời hạn gia hạn thực tế vẫn chưa được biết. Các cá nhân nước ngoài kết hôn với người Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được quyền sở hữu nhà ở lâu dài như người Việt Nam trong nước.
2. Cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan
Cụ thể các cá nhân này được thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến quyền sở hữu nhà ở giống như người Việt Nam trong nước, tuân theo giới hạn được nêu trong Mục 1 ở trên, và ngoại trừ việc trước khi các cá nhân nước ngoài cho thuê nhà của họ, họ phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở của quận nơi có nhà. Tuy nhiên, quyền của các tổ chức nước ngoài đối với nhà ở thì không bị thay đổi. Họ có thể sử dụng nhà cho mục đích cư trú cho nhân viên của mình nhưng không được phép sử dụng nhà để làm văn phòng hoặc cho các mục đích khác, và cũng không được cho thuê nhà.
3. Vấn đề thế chấp nhà ở của các tổ chức nước ngoài
Theo Luật Đất đai, Luật nhà ở mới xác nhận rằng các tổ chức nước ngoài chỉ có thể thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam nhưng được mở rộng quyền của các cá nhân thế chấp nhà của họ. Các cá nhân có thể được thế chấp không chỉ một tổ chức tín dụng, mà còn từ các tổ chức kinh tế khác hoạt động tại Việt Nam và từ các cá nhân khác. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng nếu các ngôi nhà là “tài sản hình thành trong tương lai”, thì việc thế chấp chỉ có thể được thực hiện tại một tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam.
4. Thời hạn chuyển quyền sở hữu nhà ở
Luật nhà ở mới cho phép chuyển quyền sở hữu một ngôi nhà trong một thời hạn nhất định. Khi kết thúc thời hạn đó, quyền sở hữu của ngôi nhà sẽ trở lại với chủ sở hữu ban đầu.
5. Trong một số trường hợp, Luật nhà ở mới thay đổi thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà
Luật mới quy định quyền sở hữu sẽ chuyển từ nhà đầu tư sang người mua tại thời điểm bàn giao nhà hoặc tại thời điểm người mua thanh toán đầy đủ giá mua, nhưng lại không quy định về việc ai có quyền đưa ra quyết định này nếu thời điểm bàn giao khác với thời điểm thanh toán đầy đủ.
Luật nhà ở mới đề cập đến Luật kinh doanh bất động sản (LREB) để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong việc bán nhà từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khác. LREB quy định quyền sở hữu được chuyển giao khi người mua thanh toán đầy đủ giá mua, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Trong các giao dịch để bán, thuê mua, tặng, góp vốn hoặc trao đổi nhà giữa các cá nhân, việc chuyển quyền sở hữu không còn là vào thời điểm công chứng. Trong các giao dịch bán nhà (bao gồm, nhưng không giới hạn, giữa các cá nhân) trừ các trường hợp được đề cập trong đoạn trước, quyền sở hữu được chuyển khi người mua thanh toán đầy đủ giá mua, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Trong các giao dịch góp vốn, tặng, trao đổi nhà ở (bao gồm, nhưng không giới hạn, giữa các cá nhân), quyền sở hữu được chuyển giao tại thời điểm bàn giao nhà.
6. Luật nhà ở mới có một số sửa đổi có thể ảnh hưởng đến chủ đầu tư của các nhà ở thương mại và hoạt động của các tòa nhà chung cư.
Các thay đổi nổi bật được đề cập dưới đây:
Trường hợp mà các dự án nhà ở thương mại được phê duyệt gần như bị hạn chế hơn. Nếu các nhà đầu tư chưa có được quyền sử dụng đất, họ phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư. Điều này có thể có tác động đáng kể đến các nhà đầu tư nước ngoài, những người không thể có được quyền sử dụng đất trước khi có được giấy phép cho dự án.
Luật nhà ở mới quy định tương tự Luật Đầu tư mới trong việc yêu cầu các nhà đầu tư phải ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án khi Nhà nước giao hoặc cho các nhà đầu tư thuê đất hoặc cho phép các nhà đầu tư thay đổi mục đích sử dụng đất để phù hợp với mục đích của dự án. Luật mới cũng quy định tương tự LREB mới trong việc yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bảo lãnh cho các giao dịch nhà ở. Luật nhà ở mới cũng yêu cầu các chủ đầu tư nhà ở thương mại phải thực hiện các thủ tục để chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua hoặc người thuê để mua trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà.
Luật nhà ở mới không quy định về số tiền tối đa mà các chủ đầu tư nhà ở thương mại có thể thu được từ người mua trước khi bàn giao và trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tuy nhiên, các chủ đầu tư sẽ cần tham khảo LREB mới rất kỹ lưỡng về vấn đề này.Thay vì cho các chủ đầu tư tùy ý quyết định xem bãi đỗ xe ô tô trong tòa nhà chung cư là sở hữu riêng hay chung, Luật nhà ở mới quy định rằng chỗ đậu xe ô tô trong tòa nhà chung cư thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư nhưng người mua sẽ có quyền yêu cầu chủ đầu tư bán hoặc cho họ thuê chỗ đậu xe ô tô đó.
Luật nhà ở mới yêu cầu Ban quản lý tòa nhà chung cư phải được tổ chức và hoạt động như một Ban quản lý trong công ty cổ phần hoặc Ủy ban quản lý trong một hợp tác xã. Ủy ban quản lý trong một tòa nhà chung cư sẽ có tư cách pháp nhân với con dấu riêng. Một tòa nhà chung cư phải có một công ty quản lý đủ điều kiện để điều hành và vận hành tòa nhà nếu tòa nhà có thang máy.
Luật nhà ở mới có một vài điều chỉnh đối với các yêu cầu liên quan đến phí quản lý và đóng góp cho quỹ bảo trì trong tòa nhà chung cư và tòa nhà sử dụng hỗn hợp.
