Trong một dự án đầu tư thì vấn đề về địa điểm thực hiện dự án là một vấn đề quan trọng và bắt buộc phải có trong tất cả các dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư nhà máy sản xuất nói riêng. Vì vậy tại phần này chúng tôi chỉ ra các phương án phổ biến và thường được thực hiện trên thực tế để một dự án nhà máy sản xuất có vốn đầu tư nước ngoài có được địa điểm đầu tư một dự án sản xuất mới.
Do đó ngay khi xác định được địa điểm phù hợp để đầu tư dự án, nhà đầu tư nước ngoài cần thông qua các phương án để có thể có được quyền sử dụng hợp pháp địa điểm để có thể thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất.
1. Các phương án để nhà đầu tư có địa điểm
Căn cứ vào quy định của pháp luật hiện hành chúng tôi phân loại trường hợp nhà đầu tư có thể có được quyền sử dụng địa điểm thực hiện dự án thuộc các trường hợp:
Trường hợp 1: Nhà đầu tư có được quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư với tư cách là người sử dụng đất và chính là chủ thể được ghi nhận là người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các giấy tờ khác có giá trị pháp lý tương đương (Sau đây gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”). Cụ thể:
a. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất từ nhà nước để thực hiện dự án đầu tư;
b. Doanh Nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất đã được đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp từ doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
c. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, Điểm b, Điều 169 Luật Đất Đai; Điều 39 Nghị Định 43; Điều 13 Thông tư 02;
d. Doanh nghiệp liên doanh được hình thành tư việc liên doanh giữa nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế trong nước, trong đó tổ chức kinh tế góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Nhà đầu tư được quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư nhưng không phải là người sử dụng đất và không được ghi nhận là người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà đầu tư nước ngoài có được quyền sử dụng địa điểm thực hiện dự án thông qua việc thuê đất/công trình xây dựng từ người sử dụng đất/ chủ sở hữu nhà xưởng/công trình xây dựng mà không làm thay đổi thông tin người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Lưu ý: Trên thực tế Nhà đầu tư nước ngoài còn có thể có được quyền sử dụng địa điểm thông qua việc sở hữu phần vốn góp hoặc cổ phần của doanh nghiệp sở hữu quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liên với đất. Nhưng tại tài liệu này chúng tôi không trình bày về nội dung này.
2. Các bước thực hiện của từng phương án
Trường hợp 1: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đồng thời là người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
a. Thuê đất từ nhà nước để thực hiện dự án đầu tư:
Nhà đầu tư nước ngoài sẽ cần thực hiện tương đối nhiều thủ tục có thể kể ra cơ bản như:
(1) Xin chấp thuận chủ trương đầu tư;
(2) Thủ tục lựa chọn nhà đầu tư của dự án (thông qua đấu giá, đấu thầu, chấp thuận nhà đầu tư);
(3) Phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, đồ án quy hoạch;
(4) Xin cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
(5) Ký Quỹ Đầu tư;
(6) Thẩm duyệt về PCCC + Xác nhận đăng ký kế hoạch bảo vệ môi trường/Thẩm định phê duyệt đánh giá tác động môi trường;
(7) Quyết định cho thuế đất và Ký Hợp đồng thuê đất với Cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Tới bước này thì nhà đầu tư cơ bản đã có được địa điểm để thực hiện dự án sản xuất các bước tiếp theo của dự án sẽ được triển tiếp theo và sẽ được trình bày ở phần khác của tài liệu này.
b. Thuê đất đã được đầu tư đã được đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp:
Để có được quyền sử dụng địa điểm theo phương án này thì nhà đầu tư nước ngoài sẽ cần phải ký kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với doanh nghiệp đầu tư kinh doanh hạ tầng thu công nghiệp. Ngoài việc ký kết hợp đồng thuê với doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp thì nhà đầu tư còn ký kết các hợp đồng khác liên quan đến việc sử dụng các hạ tầng trong quá trình đầu tư kinh doanh nhà máy tại khu công nghiệp như hợp đồng về sử dụng điện, nước, phí quản lý…
Khu công nghiệp ở đây là thuật ngữ được hiểu bao gồm quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Những khu vực được thành lập để tập chủ yếu các hoạt động sản xuất hoặc kinh doanh được quy hoạch một cách tập trung.
c. Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất:
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép nhận chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc là đất giao có thu tiền hoặc đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp đang là chủ thể sử dụng đất tại phòng công chứng và thực hiện cập nhật thông tin chủ sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
d. Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào liên doanh:
Doanh nghiệp Liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế đang sử dụng đất.
Tổ chức kinh tế trong nước đang sư dụng đất sẽ ký kết hợp đồng góp vốn tại phòng công chứng và sau đó thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế sang doanh nghiệp liên doanh. Sẽ có hai trường hợp là tổ chức kinh kế góp vốn vào một doanh nghiệp đã tồn tại và trường hợp còn lại là tổ chức kinh tế thực hiện góp vốn cùng với tổ chức, cá nhân nước ngoài để thành lập doanh nghiệp.
Trường hợp 2: Thuê công trình trên đất và/ hoặc quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp có chức năng cho thuê nhưng không làm thay đổi chủ thể sử dụng đất
Thông qua việc ký kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và/hoặc công trình trên đất mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án.
Cơ sở của việc có được quyền sử dụng địa điểm trong trường hợp này chính là hợp đồng thuê được ký kết giữa một bên là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp có chức năng cho thuê.
Xem thêm: 07 lưu ý cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án sản xuất tại Việt Nam
3. Những lưu ý chung
(1) Khi lựa chọn địa điểm thực hiện dự án sản xuất nhà đầu tư cần chú ý kiểm tra và thẩm định điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa điểm đó xem có được phép thực hiện hoạt động sản xuất hay không. Để có được kết quả về quy hoạch, kế hoạch thì nhà đầu tư thực hiện liên hệ đến cơ quan quản lý về tài nguyên tại mộ trường để có được thông tin chính xác về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa điểm dự kiến thực hiện dự án;
(2) Tùy theo nhu cầu và kế hoạch kinh doanh của từng dự án mà nhà đầu tư có lựa chọn phương án để có được địa điểm thực hiện dự án phù hợp ở trên. Ví dụ: thông thường với các dự án có mức đầu tư lớn và phải triển khai xây dựng từ đầu thì nhà đầu tư thường lựa chọn thuê đất từ nhà nước nước hoặc thuê đất trong khu công nghiệp, đối với các dự án quy mô nhỏ thì sẽ chọn phương án thuê nhà xưởng, công trình xây dựng có sẵn từ chủ thể kinh doanh hoạt động cho thuê nhà xưởng;
(3) Do yếu tố về địa điểm thực hiện sản xuất còn phụ thuộc vào sự phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có phù hợp để thực hiện dư án sản xuất hay không và thủ tục đầu tư một dự án sản xuất nằm ngoài khu công nghiệp là tương đối phức tạp về mặt thủ tục thực hiện nên các dự án nhà máy sản xuất đang có xu hướng tập trung vào các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế
Chúng tôi hi vọng nội dung trình bày của chúng tôi tại bài viết này đã giúp cho các nhà đầu tư nước ngoài nắm bắt được thêm các quy định khi chọn địa điểm thực hiện dự án sản xuất của mình tại Việt Nam.
Nếu có nội dung nào cần làm rõ hoặc cân nhắc áp dụng cho một dự án cụ thể của Quý nhà đầu tư. Quý nhà đầu tư vui lòng liên hệ Apolat Legal để có thể được tư vấn một cách cụ thể và rõ ràng và chính xác.
Khuyến cáo: Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp các thông tin chung và không nhằm cung cấp bất kỳ ý kiến tư vấn pháp lý nào. Apolat Legal là một công ty luật tại Việt Nam có kinh nghiệm và năng lực cung cấp các dịch vụ tư vấn liên quan đến Doanh nghiệp và đầu tư. Vui lòng tham khảo về dịch vụ của chúng tôi tại đây và liên hệ với đội ngũ luật sư tại Viêt Nam của chúng tôi thông qua email info@apolatlegal.com.
