Bạn sẽ gặp rủi ro gì nếu mua lại nhà ở xã hội?

BÀI VIẾT

Bạn sẽ gặp rủi ro gì nếu mua lại nhà ở xã hội?

Hiện nay, vấn đề về nhà ở tại các thành phố lớn như Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh… đang là vấn đề được nhiều người quan tâm. Bởi số lượng dân cư ngoài các vùng lân cận chuyển vào các thành phố để làm việc và sinh sống đang ngày càng gia tăng. Đặc biệt là những người có thu nhập thấp, những gia đình trẻ và họ có nhu cầu sở hữu cho riêng mình một căn nhà, vì vậy, họ thường tìm tới giải pháp mua nhà ở xã hội.

Vậy, nhà ở xã hội là gì? Những đối tượng nào được mua nhà ở xã hội? Điều kiện để được mua nhà ở xã hội là gì? 

1. Khái niệm nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội (NOXH) được hiểu là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan Nhà nước (có thể Trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi Nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như: công chức của Nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp… và được bán, cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường. 

2. Đối tượng được hưởng chính sách mua NOXH

  • Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; 
  • Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; 
  • Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; 
  • Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; 
  • Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức; 
  • Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định Khoản 5 Điều 81 Luật Nhà ở 2014; 
  • Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

3. Điều kiện mua NOXH

  • Đối tượng đăng ký mua chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua NOXH, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;
  • Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có NOXH; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này;
  • Đối với đối tượng quy định tại các Khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật Nhà ở 2014 thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Đối với đối tượng quy định tại các khoản 1, 8, 9 và 10 Điều 49 của Luật Nhà ở 2014 thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này.

Lưu ý: Khi đã đáp ứng về đối tượng và điều kiện mua NOXH nêu trên, người đăng ký mua cần phải chuẩn bị đủ hồ sơ chứng minh đối tượng, điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH được quy định cụ thể tại Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP. Sau đó, người đăng ký mua phải nộp đủ hồ sơ cho chủ đầu tư để họ xét duyệt. Chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm thẩm định trước khi gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua NOXH theo thứ tự ưu tiên về Sở Xây dựng nơi có dự án để kiểm tra. Trong vòng 15 ngày làm việc kể từ khi nhận danh sách nếu Sở Xây dựng không có ý kiến gì thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng mua đến để thỏa thuận, thống nhất và ký kết hợp đồng. 

Có thể thấy rằng tiêu chí để lựa chọn người mua NOXH rất gắt gao và quy trình để người đăng ký mua sở hữu được NOXH phải trải qua nhiều bước thẩm định. Vì vậy, hiện nay nhiều người đã tìm đến giải pháp mua lại NOXH từ người đang có sẵn suất mua NOXH hoặc đang là chủ sở hữu của NOXH mà không có nhu cầu sử dụng. 

Vậy, liệu mua nhà ở xã hội “qua tay” có tiềm ẩn rủi ro nào hay không?

Theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP thì:

  • Bên sở hữu NOXH không được bán lại nhà ở dưới mọi hình thức trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với chủ đầu tư và không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính NOXH đó).
  • Trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên sở hữu NOXH đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán NOXH này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý NOXH đó (Nhà nước hoặc chủ đầu tư dự án) hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua NOXH nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán NOXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
  • Bên sở hữu NOXH được bán lại theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu hoặc thế chấp sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua NOXH và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

Do vậy, để sở hữu được NOXH chưa đến thời hạn được chuyển nhượng người có nhu cầu mua lại thông thường đã “lách luật” bằng nhiều hình thức như: ký kết hợp đồng ủy quyền, lập di chúc, ký kết hợp đồng đặt cọc…với bên bán. Tuy nhiên, trong các trường hợp này người mua lại NOXH sẽ là bên có thể gặp nhiều rủi ro hơn. Nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ phân tích rõ một vài rủi ro tiềm ẩn như sau:

Thứ nhất, ký kết hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền (HĐUQ) được hiểu là sự thỏa thuận của bên ủy quyền cho phép bên được ủy quyền thay mặt mình thực hiện một công việc nhất định nhân danh bên ủy quyền trong thời hạn mà hai bên thảo thuận. Tuy nhiên, bên ủy quyền cũng có quyền đơn phương chấm dứt HĐUQ bất cứ lúc nào. Nếu ủy quyền không có thù lao thì chỉ cần thông báo trước cho bên nhận ủy quyền một thời gian nhất định. Nếu ủy quyền có thù lao thì chỉ cần chi trả thù lao cho bên nhận ủy quyền và bồi thường thiệt hại thực tế (nếu có).

Như vậy, để đảm bảo quyền lợi hơn bên mua nhà, HĐUQ quản lý, sử dụng, định đoạt NOXH nên được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật. Người nhận ủy quyền sẽ được toàn quyền nhân danh bên chủ nhà thực hiện việc quản lý, sử dụng, định đoạt NOXH.

Tuy nhiên, về hiệu lực HĐUQ, trường hợp người ủy quyền hoặc người được ủy quyền chết thì HĐUQ sẽ bị coi là đương nhiên chấm dứt. Khi đó người mua thực tế sẽ không được tiếp tục thực hiện các quyền trong HĐUQ, điều này rất dễ xảy ra tranh chấp với đồng thừa kế của người bán thực tế. Như vậy, người mua NOXH thông qua ký HĐUQ có thể chịu nhiều rủi ro, thậm chí là mất tiền, mất nhà.

Mặt khác, khi xảy ra tranh chấp thì quyền lợi của người mua khó được đảm bảo. Bởi, nếu phát sinh tranh chấp thì vụ việc thông thường sẽ được giải quyết tại tòa án nhưng khả năng cao tòa án sẽ tuyên bố HĐUQ nêu trên vô hiệu do giả tạo. Vì, HĐUQ được ký kết mục đích nhằm che giấu giao dịch dân sự mua bán NOXH trên thực tế.

Thứ hai, lập di chúc

Di chúc được hiểu là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Như vây, việc lập di chúc lại càng rủi ro cho người mua NOXH. Vì di chúc thể hiện ý chí của người lập, cho nên người lập di chúc có thể sửa đổi, bổ sung, thay thế, hủy bỏ di chúc đã lập vào bất cứ lúc nào. Trường hợp người lập di chúc thay thế di chúc bằng di chúc mới thì di chúc trước bị hủy bỏ. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của bên mua nếu các bên lựa chọn hình thức lập di chúc thì di chúc nên được công chứng, chứng thực.

Thứ ba, ký kết hợp đồng đặt cọc

Bên cạnh việc ký HĐUQ thì người mua NOXH chưa đến thời hạn được chuyển nhượng cũng hay lựa chọn hình thức ký hợp đồng đặt cọc với bên bán nhà. Theo đó, hợp đồng đặt cọc có nghĩa là người mua sẽ giao trước cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo cho giao dich, hợp đồng của hai bên được thực hiện. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do đó, hai bên chỉ cần ký xác nhận với nhau là hợp đồng đã có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, việc ký kết hợp đồng đặt cọc cũng để lại khá nhiều rủi ro cho người mua. Theo đó, hợp đồng đặt cọc chỉ ghi nhận bên bán nhà nhận của người mua một khoản tiền chứ chưa xác nhận quyền sử hữu NOXH đã sang cho người mua. Do đó, nếu rủi ro phát sinh tranh chấp thì người mua chỉ có thể khởi kiện đòi số tiền đặt cọc chứ không thể khởi kiện đòi quyền sở hữu NOXH. Để đảm bảo quyền lợi, khi ký kết hợp đồng đặt cọc, bên mua NOXH nên yêu cầu bên bán bàn giao bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (nếu có). Đồng thời, các bên có thể thỏa thuận trường hợp bên nhận cọc từ chối giao kết hợp đồng mua bán NOXH thì bên nhận cọc phải trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tiền cọc (tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên) cho người mua.

Như vậy, mỗi hình thức giao dịch trên đều tồn tại một số rủi ro nhất định, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, người có nhu cầu mua lại NOXH nên liên hệ với đơn vị tư vấn luật uy tín để được tư vấn giảm trừ rủi ro và soạn thảo các văn bản nêu trên theo đúng quy định pháp luật.