ApolatLegal_Hop dong vo hieu ve hinh thucTrước khi Bộ Luật dân sự (BLDS) 2015 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2017 có rất nhiều giao dịch dân sự bị tòa án nhân dân các cấp xét xử tuyên giao dịch dân sự vô hiệu do các bên tham gia giao dịch không tuân thủ quy định pháp luật về hình thức, điển hình là các giao dịch liên quan đến bất động sản như: mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay,….

Giao dịch dân sự vô hiệu trước ngày 01/01/2017

Trên thực tế không phải ai cũng nắm rõ được các quy định pháp luật liên quan về mặt hình thức của loại giao dịch mà các bên tham gia. Một trường hợp ví dụ điển hình sau đây do một trong các bên không có tinh thần thiện chí dẫn đến giao dịch dân sự bị tòa án tuyên vô hiệu.

Ngày 03/11/2012 ông Nguyễn Văn A, bà Nguyễn Thị B (bên chuyển nhượng) và ông Nguyễn Văn C (bên nhận chuyển nhượng) đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 80,2 m2 đất; địa chỉ thửa đất ở huyện A, Thành phố Hồ Chí Minh; hợp đồng có xác nhận của trưởng ấp là ông Nguyễn Văn D, người làm chứng là ông Nguyễn Văn H, ông Trần Văn K. Giá chuyển nhượng là 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng) hai bên đã giao nhận đủ. Tại thời điểm chuyển nhượng thửa đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hợp đồng không được công chứng theo quy định của pháp luật. Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên đã có việc giao nhận đất. Một thời gian sau, ông Lê Quốc N đến gặp ông Nguyễn Văn A, bà Nguyễn Thị B (bên chuyển nhượng) để mua lại diện tích đất nêu trên với giá cao hơn là 8.000.000.000 đồng. ông Nguyễn Văn A, bà Nguyễn Thị B (bên chuyển nhượng) thấy được giá làm đơn ra tòa án yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên và yêu cầu ông Nguyễn Văn C (bên nhận chuyển nhượng) hoàn trả lại thửa đất đã nhận. Thông qua thủ tục xét xử sơ phúc thẩm, tòa án chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Văn A, bà Nguyễn Thị B và tuyên bố hợp đồng này vô hiệu. Căn cứ theo quyết định của tòa án thì lý do hợp đồng mua bán căn nhà không được công chứng theo quy định của pháp luật, điều này đã vi phạm quy định về hình thức hợp đồng. Chính vì vậy, ông Nguyễn Văn C phải hoàn trả lại thửa đất cho bên chuyển nhượng, đồng thời bên chuyển nhượng có nghĩa vụ phải hoàn trả lại cho bên nhận chuyển nhượng số tiền mua thửa đất đã nhận. Ngoài ra, tòa án còn xác định và buộc bên có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu phải bồi thường.

Thực tế cho thấy, bên không thiện chí thường lạm dụng quy định giao dịch vô hiệu do không tuân thủ hình thức để gây thiệt hại cho bên thứ ba, gây bất ổn định trong mối quan hệ dân sự. Hiện nay, có rất nhiều giao dịch mặc dù không tuân thủ quy định về hình thức nhưng các bên đã thực hiện xong giao dịch, không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của bên thứ ba thì việc quy định giao dịch dân sự vô hiệu là không còn phù hợp với thực tế hiện nay.

Hạn chế tình trạng giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trước những tình trạng một bên không thiện chí thực hiện giao dịch dân sự trong nhiều trường hợp, Bộ luật dân sự 2015 đã quy định những điều khoản nhằm khắc phục tình trạng nêu trên và đảm bảo công bằng giữa các chủ thể, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch, đặc biệt đối với bên có thiện chí, cụ thể: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba (2/3) nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Ngoài ra, pháp luật còn quy định trong trường hợp Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Như vậy, với quy định này, một giao dịch dân sự khi không tuân thủ quy định về hình thức nhưng các bên tham gia giao dịch một cách thiện chí, tích cực đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì giao dịch không bị vô hiệu. Có thể thấy, quy định tại Điều 129 BLDS 2015 là hoàn toàn phù hợp với thực trạng giao dịch dân sự hiện nay, thể hiện được tính đột phá trong việc hạn chế giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

Tuy nhiên, có vẻ như rất khó xác định “hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch” được hiểu như thế nào. Cụ thể, một số ý kiến cho rằng tính tổng số nghĩa vụ trong giao dịch sau đó căn cứ vào nghĩa vụ các bên đã thực hiện là bao nhiêu để xác định “hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch”. Một số ý kiến lại cho rằng chỉ cần xác định phần nghĩa vụ chính trong giao dịch mà các bên đã thực hiện như việc nghĩa vụ thanh toán của bên mua và nghĩa vụ bàn giao của bên bán. Ngoài ra, còn có nhiều cách hiểu khác nhau liên quan đến việc xác định “hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch” dẫn đến áp dụng quy định này trên thực tế sẽ rất khó. Do vậy cơ quan lập pháp cần phải sớm ban hành hướng dẫn thực hiện để có cách hiểu, áp dụng thống nhất quy định pháp luật nhằm bảo đảm sự an toàn pháp lý trong giao dịch dân sự và cho chính các chủ thể tham gia giao dịch.

Luật sư: Lê Văn Thanh

Apolat Legal